Acheter à Arcachon ou à Audenge fin 2026 : trois biens livrés, trois façons d'investir
Acheter sur le Bassin d'Arcachon sans attendre la fin d'un chantier : c'est la question que se posent beaucoup d'acquéreurs en cette fin d'année. Le Cabinet commercialise actuellement trois biens livrés en 2026, qui illustrent trois manières très différentes d'acheter : l'existant rénové en Ville d'Été, l'existant réhabilité en Ville d'Hiver et la nue-propriété neuve à Audenge. Voici, pour chacun, à qui il peut convenir et ce qu'il faut vérifier avant de s'engager.
En bref
- Les deux biens d'Arcachon sont des immeubles existants rénovés et non du neuf : les frais d'acquisition, le DPE et les règles de location sont ceux de l'ancien.
- À Audenge, une maison neuve se vend en nue-propriété 36 % sous sa valeur en pleine propriété, contre 15 ans sans loyer ni charge.
- Aucune formule n'est « meilleure » dans l'absolu : tout dépend de l'usage (habiter, louer, préparer la retraite), du financement et de la fiscalité de l'acquéreur.
Pourquoi s'intéresser aux biens déjà livrés ?
Acheter sur plan permet de choisir son lot tôt, mais impose d'attendre deux à trois ans et d'accepter un aléa de calendrier. Un bien livré se visite : vous voyez l'appartement, la vue, les parties communes, l'état réel de l'immeuble. Vous pouvez l'occuper ou le louer rapidement.
En contrepartie, un bien existant ne bénéficie pas des avantages propres au neuf, en particulier des frais d'acquisition réduits. Il faut donc comparer à budget total, et non au seul prix affiché.
Villa d'Été : l'existant rénové en Ville d'Été
Villa d'Été se trouve boulevard de la Plage, au cœur de la Ville d'Été, entre la plage, les commerces et la jetée Thiers. L'immeuble, composé de deux bâtiments desservis par ascenseurs, a été rénové et livré au 3e trimestre 2026.
- 37 lots disponibles, du T1 au T4 ;
- à partir de 304 000 € pour un T1 (prix au 15 octobre 2026, sous réserve de disponibilité) ;
- un rooftop de 150 m² avec vue à 360° sur le Bassin, accessible à tous les copropriétaires, des coursives avec vue dès les étages intermédiaires et un jardin paysagé ;
- un parking privatif en sous-sol, proposé en option.
Pour qui ? Un pied-à-terre en hypercentre, une résidence principale sans voiture au quotidien, ou un investissement locatif à l'année ou meublé. Si vous envisagez la location de courte durée, les règles d'Arcachon et le règlement de copropriété doivent être vérifiés au préalable : notre guide de la location saisonnière sur le Bassin détaille les démarches.
Résidence Belle Époque : l'adresse de caractère en Ville d'Hiver
La Résidence Belle Époque est située rue du Docteur Lalesque, en Ville d'Hiver, le quartier des villas du XIXe siècle sur les hauteurs d'Arcachon. Il s'agit d'un ancien hôtel de la fin du XIXe siècle, entièrement réhabilité et livré.
- 6 appartements disponibles, du T3 au T4 ;
- à partir de 555 000 € pour un T3 (prix au 15 octobre 2026, sous réserve de disponibilité) ;
- 9 places de parking.
Pour qui ? Une résidence principale ou secondaire familiale, dans un quartier calme et protégé, à distance de marche de la gare et du centre. Les grandes surfaces et le caractère du bâtiment s'adressent davantage à un projet d'usage qu'à un investissement locatif pur.
Résidence du Domaine : la nue-propriété neuve à Audenge
La Résidence du Domaine réunit dix maisons neuves au 52 avenue de Certes, face au domaine de Certes et Graveyron, espace naturel du Conservatoire du littoral. Il reste une maison : le n° 7, un T4 en duplex de 100,3 m² avec une terrasse de 24,7 m².
- prix en nue-propriété : 297 400 € annexes comprises, soit environ 2 965 €/m² ;
- valeur en pleine propriété : 465 000 € annexes comprises, soit un abattement de 36 % ;
- usufruit locatif intermédiaire et social de 15 ans au profit du bailleur Vilogia, du 3e trimestre 2026 au 3e trimestre 2041 (prix au 26 octobre 2026).
Comment fonctionne la nue-propriété ?
Vous achetez les murs sans l'usufruit. Pendant 15 ans, le bailleur social loue la maison à des ménages sous conditions de ressources, perçoit les loyers et prend en charge la gestion, l'entretien et la taxe foncière. Vous ne percevez aucun loyer et n'avez aucune gestion. Au terme, vous recouvrez la pleine propriété : vous pouvez alors habiter la maison, la louer ou la vendre.
Trois effets fiscaux sont à connaître, sous réserve de votre situation :
- Impôt sur le revenu : pas de loyers, donc pas de revenus fonciers supplémentaires pendant l'usufruit. Lorsque l'usufruit est détenu par un organisme de logement social, les intérêts de l'emprunt qui finance la nue-propriété peuvent, sous conditions, être déduits de vos autres revenus fonciers (article 31 du CGI).
- IFI : en principe, c'est l'usufruitier qui déclare le bien ; le nu-propriétaire qui n'en tire aucun revenu n'a rien à déclarer (article 968 du CGI). En contrepartie, le crédit lié à ce bien ne se déduit pas de l'IFI.
- Transmission : la nue-propriété peut s'inscrire dans une stratégie familiale, à construire avec votre notaire.
Pour qui ? Un acquéreur qui n'a pas besoin de revenus immédiats et qui prépare sa retraite ou la constitution d'un patrimoine à horizon 2041, notamment s'il est déjà imposé sur des revenus fonciers ou assujetti à l'IFI.
Comparer les trois formules
| Stratégie | Avantages | Limites techniques | Risques fiscaux / réglementaires |
|---|---|---|---|
| Villa d'Été (existant rénové, T1 à T4) | Livré, visitable ; hypercentre et plage à pied ; rooftop commun ; ticket d'entrée à partir de 304 000 € | Frais d'acquisition de l'ancien ; charges de copropriété d'un grand ensemble ; parking en option | Location de courte durée soumise aux règles communales et à la copropriété ; DPE à vérifier lot par lot |
| Belle Époque (existant réhabilité, T3 et T4) | Livré ; bâtiment de caractère ; petite copropriété ; parkings | Budget à partir de 555 000 € ; frais de l'ancien ; offre limitée à 6 lots | Contraintes possibles liées au quartier protégé pour d'éventuels travaux ; DPE à vérifier |
| Résidence du Domaine (nue-propriété neuve, 15 ans) | Prix réduit de 36 % ; aucune gestion ni charge d'entretien pendant 15 ans ; pas de revenus fonciers supplémentaires | Aucun loyer pendant 15 ans ; capital immobilisé ; revente avant terme possible mais avec décote | Valeur en 2041 non garantie ; conditions de sortie du locataire au terme encadrées par le Code de la construction et de l'habitation ; évolution de la fiscalité |
Le budget réel, au-delà du prix affiché
Pour les deux biens d'Arcachon, les frais d'acquisition sont ceux de l'ancien : notre article sur les frais de notaire sur le Bassin d'Arcachon en détaille le calcul. Pour la maison d'Audenge, vendue neuve en nue-propriété, les frais sont calculés sur le prix payé ; leur montant exact est fourni par le notaire.
Si vous financez à crédit, la règle du Haut Conseil de stabilité financière limite en principe la mensualité à 35 % de vos revenus, assurance comprise. En nue-propriété, l'absence de loyers pendant 15 ans pèse directement sur votre capacité d'emprunt : la banque raisonne sur vos seuls revenus actuels.
Points de vigilance
- Demandez le DPE de chaque lot : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location dans un nouveau bail ; la classe F suivra en 2028. Notre article sur le DPE et la location sur le Bassin fait le point.
- En copropriété existante, lisez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le montant des charges et l'état du fonds de travaux.
- Pour une location de courte durée, vérifiez la réglementation d'Arcachon et le règlement de copropriété avant de réserver.
- En nue-propriété, interrogez-vous sur votre besoin de liquidités à 15 ans et sur les conditions de sortie du locataire au terme de l'usufruit.
- Comparez toujours au même budget total : prix, frais, charges, fiscalité et coût du crédit.
Questions fréquentes
Un appartement rénové à Arcachon, est-ce un achat dans le neuf ?
Non. Villa d'Été et la Résidence Belle Époque sont des immeubles existants rénovés. Les frais d'acquisition sont donc ceux de l'ancien, plus élevés que dans le neuf, et le diagnostic de performance énergétique se vérifie lot par lot. Le régime juridique exact de la vente est précisé par le notaire.
Peut-on louer ces appartements en meublé de tourisme ?
C'est possible dans certains cas, mais encadré : déclaration et numéro d'enregistrement, règles de changement d'usage fixées par la commune, règlement de copropriété, taxe de séjour et performance énergétique du logement. Ces points se vérifient avant toute réservation, pour chaque lot.
En nue-propriété à Audenge, que se passe-t-il pendant 15 ans ?
L'usufruit appartient au bailleur social Vilogia. Il loue la maison, perçoit les loyers et prend en charge la gestion, l'entretien et la taxe foncière. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer. Au terme prévu, au 3e trimestre 2041, il recouvre la pleine propriété.
La nue-propriété est-elle soumise à l'IFI ?
En principe, c'est l'usufruitier qui déclare le bien en pleine propriété (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire qui ne tire aucun revenu du bien n'a, en principe, rien à déclarer pendant l'usufruit. En contrepartie, le crédit qui finance cette nue-propriété ne vient pas en déduction de l'IFI.
Quel est le rôle du Cabinet sur ces trois biens ?
Le Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS les commercialise dans le cadre de mandats écrits et est rémunéré par le mandant si une vente est conclue. Avant toute réservation, il étudie votre situation et vous remet une préconisation écrite : un bien n'est proposé que s'il répond à votre projet.
Patrick Lisserre, conseiller en gestion de patrimoine depuis 2008, est le fondateur du Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS à Gujan-Mestras. Il accompagne une quarantaine de dirigeants, professions libérales et particuliers dans leurs projets patrimoniaux et immobiliers sur le Bassin d'Arcachon. En savoir plus sur le Cabinet.
Un de ces biens correspond à votre projet ? Recevez la grille de prix et les plans à jour, ou parlons d'abord de votre situation. Premier entretien offert, réponse sous 48 h.
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Sources
- BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 : biens ou droits démembrés à l'IFI (article 968 du CGI)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d'emprunt par le nu-propriétaire en cas d'usufruit social (article 31 du CGI)
- Notaires de France : l'usufruit locatif social
- Fiches des programmes sur immobilierarcachon.fr (prix au 15 et au 26 octobre 2026)
Transparence : le Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS commercialise ces trois biens dans le cadre de mandats écrits confiés par le groupe Catella (Villa d'Été, Résidence Belle Époque) et par Catella Patrimoine (Résidence du Domaine). Il est rémunéré par le mandant si une vente est conclue ; ces honoraires sont à la charge du vendeur. Carte professionnelle Transaction immobilière n° CPI 3301 2019 000 039 515, délivrée par la CCI de Bordeaux. Prix « à partir de », aux dates indiquées, sous réserve de disponibilité ; visuels non contractuels. La présentation de ces biens ne constitue pas un conseil en investissement : toute recommandation fait l'objet d'une étude de votre situation et d'une préconisation écrite. Le détail de nos modes de rémunération figure sur la page honoraires.
Informations générales à jour au 29 octobre 2026 ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Le Cabinet assure l'ingénierie patrimoniale et financière ; le choix du régime fiscal relève de l'expert-comptable, les actes du notaire, la décision de crédit de la banque.