Meublé de tourisme sur le Bassin d'Arcachon : numéro d'enregistrement, changement d'usage et règles fin 2026
Louer une villa à Pyla, une maison à Cazaux ou un appartement au centre de La Teste à la semaine n'est plus une simple formalité. Depuis 2024, les communes du Bassin demandent un numéro d'enregistrement et, pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage. Un téléservice national est annoncé pour la fin 2026. Voici, démarche par démarche, ce qu'un propriétaire doit vérifier avant de mettre son bien en ligne.
En bref
- Sur le Bassin, chaque meublé de tourisme loué en courte durée doit avoir un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, à afficher sur toutes les annonces. À La Teste-de-Buch, il s'obtient en ligne, gratuitement et immédiatement.
- Une résidence secondaire louée aux touristes par un particulier demande en plus une autorisation temporaire de changement d'usage ; depuis le 21 novembre 2024, cette autorisation suppose un DPE classé de A à E.
- Le téléservice national d'enregistrement est annoncé pour le 4e trimestre 2026 : les numéros communaux devront ensuite être renouvelés pendant une période de transition.
Ce qui est déjà en place sur le Bassin depuis 2024
La loi permet aux communes de soumettre les meublés de tourisme à un enregistrement préalable et à un régime de changement d'usage. Sur le Bassin, le dispositif est entré en vigueur au 1er mai 2024 : la presse locale l'a présenté comme commun aux douze communes membres du SIBA, d'Arcachon à Mios. Les modalités pratiques restent fixées par chaque mairie. Vérifiez donc toujours la page de la commune où se trouve votre bien.
Prenons l'exemple de La Teste-de-Buch, qui inclut Pyla-sur-Mer et Cazaux. La ville détaille la marche à suivre sur sa page « Locations de courte durée » :
- la demande de numéro se fait en ligne, sur le site de déclaration utilisé par la commune ;
- vous renseignez l'adresse du logement, le nombre de chambres et de couchages ;
- un numéro à 13 chiffres est attribué immédiatement, un seul par logement ;
- il concerne les résidences principales (dès la première nuit louée), les résidences secondaires et tous les meublés loués en courte durée ;
- les chambres d'hôtes et les chambres chez l'habitant ne sont pas concernées.
Si un gestionnaire ou une conciergerie commercialise le bien, vous devez lui transmettre ce numéro. Les plateformes de réservation l'exigent et doivent retirer les annonces qui n'en ont pas.
Le changement d'usage : l'étape qui concerne les résidences secondaires
Le numéro d'enregistrement ne suffit pas toujours. À La Teste-de-Buch, un particulier qui loue une résidence secondaire ou un meublé de tourisme doit aussi déposer une demande d'autorisation temporaire de changement d'usage, sur le même site, une fois le numéro obtenu.
Qui est concerné ?
| Votre situation | Numéro d'enregistrement | Changement d'usage temporaire |
|---|---|---|
| Résidence principale louée quelques semaines par an | Oui | Non |
| Résidence secondaire louée aux vacanciers par un particulier | Oui | Oui |
| Logement détenu par une société (SCI, SARL…) | Oui | Non, selon la page de la commune à ce jour |
| Chambre d'hôtes, chambre chez l'habitant | Non | Non |
Synthèse des informations publiées par la ville de La Teste-de-Buch. Les autres communes du Bassin peuvent prévoir des modalités différentes.
Détenir le bien en société modifie donc les démarches, mais aussi la fiscalité des loyers et de la revente. Avant de choisir ce mode de détention, prenez le temps de comprendre les effets fiscaux d'une détention en SCI à l'IS, et faites valider le montage par votre expert-comptable.
Le DPE devient une condition
Depuis le 21 novembre 2024, en métropole, une autorisation de changement d'usage (temporaire ou définitive) ne peut être délivrée que si le logement présente un DPE classé de A à E. À partir du 1er janvier 2034, il faudra un classement de A à D. Une passoire énergétique classée F ou G ne peut donc plus obtenir d'autorisation. Nous avons détaillé le calendrier des classes énergétiques dans notre article sur le DPE et la location sur le Bassin.
Si votre bien est mal classé, deux options se présentent. Vous pouvez engager des travaux avant de demander l'autorisation. Vous pouvez aussi renoncer à la courte durée et louer nu à l'année : dans ce cas, les travaux peuvent ouvrir droit au mécanisme décrit par le Cabinet pour imputer un déficit foncier sur le revenu global après travaux. Le choix se fait au cas par cas, chiffres en main.
Votre meublé est-il en règle ?
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Le téléservice national annoncé pour la fin 2026
La loi du 19 novembre 2024 a prévu de généraliser l'enregistrement à toutes les communes, via un téléservice national unique. Selon la Direction générale des entreprises, son ouverture est prévue au 4e trimestre 2026. Service-Public précise que les titulaires d'un numéro communal disposeront d'une période de transition pour le renouveler ; passé ce délai, les anciens numéros ne seront plus valables.
Concrètement, pour un propriétaire du Bassin :
- votre numéro actuel reste valable tant que le téléservice national n'est pas ouvert ;
- surveillez l'annonce officielle d'ouverture, puis le délai fixé pour renouveler votre numéro ;
- mettez ensuite à jour toutes vos annonces, y compris celles gérées par une conciergerie.
Le calendrier exact et les modalités pratiques n'étaient pas publiés à la date de rédaction de cet article.
Copropriété : informer le syndic
Vous louez un appartement à Pyla ou en centre-ville ? Depuis la loi de 2024, le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui en informe les autres copropriétaires lors de l'assemblée générale suivante. Les nouveaux règlements de copropriété doivent indiquer explicitement si la location meublée touristique est autorisée ou interdite. Dans certains immeubles, un règlement existant peut être modifié à la majorité des deux tiers. Lisez donc le règlement de copropriété avant d'acheter pour louer.
La fiscalité en micro-BIC : des seuils resserrés
Les recettes d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. En régime micro-BIC, Service-Public indique les seuils suivants :
| Type de meublé de tourisme | Seuil revenus 2025 (déclarés en 2026) | Seuil revenus 2026 (déclarés en 2027) | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|---|
| Non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
| Classé | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
Au-delà, le régime réel s'applique. Le classement « meublé de tourisme » (de une à cinq étoiles) a donc un vrai effet fiscal. Le choix entre micro-BIC et réel se fait avec votre expert-comptable. Pour comparer avec une location à l'année, relisez notre article location saisonnière ou location à l'année sur le Bassin.
Résidence principale : la limite des 120 jours
Louer sa résidence principale reste possible sans changement d'usage, mais dans la limite de 120 jours par an. Depuis le 1er janvier 2025, une commune peut abaisser ce plafond entre 90 et 119 jours par une délibération motivée. Un logement loué plus de 120 jours dans l'année ne peut plus être considéré comme votre résidence principale. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de bloquer votre calendrier d'été.
Pour l'organisation au quotidien (ménage, accueil, taxe de séjour, plateforme), notre guide de la location saisonnière sur le Bassin reprend les points pratiques.
Points de vigilance
- Ne publiez aucune annonce sans numéro d'enregistrement : les plateformes retirent les annonces non conformes et des amendes civiles sont prévues.
- Un changement d'usage sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, selon le guide officiel 2025.
- Vérifiez le DPE avant d'acheter pour louer en courte durée : en dessous de E, l'autorisation de changement d'usage n'est pas délivrée.
- Les règles varient d'une commune à l'autre (quotas, durée des autorisations, plafond de jours) : la page de votre mairie fait foi.
- Le téléservice national n'est pas encore ouvert : attendez l'annonce officielle et méfiez-vous des sites privés qui se présentent comme « le portail national ».
Questions fréquentes
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer sa maison sur le Bassin d'Arcachon ?
Oui. Depuis le 1er mai 2024, les communes du Bassin demandent un numéro d'enregistrement à 13 chiffres pour tout meublé loué en courte durée, y compris la résidence principale. À La Teste-de-Buch, il s'obtient en ligne, gratuitement et immédiatement.
Qu'est-ce que l'autorisation de changement d'usage temporaire ?
C'est l'autorisation que doit obtenir un particulier qui loue une résidence secondaire comme meublé de tourisme. À La Teste-de-Buch, elle se demande en ligne après l'obtention du numéro. Elle n'est pas exigée pour la résidence principale.
Un logement classé F ou G peut-il être loué en meublé de tourisme ?
Pas s'il a besoin d'une autorisation de changement d'usage : depuis le 21 novembre 2024, cette autorisation suppose un DPE classé de A à E en métropole, puis de A à D à partir de 2034.
Quand ouvre le téléservice national d'enregistrement ?
La Direction générale des entreprises annonce une ouverture au 4e trimestre 2026. Les numéros communaux actuels restent valables d'ici là, puis devront être renouvelés pendant une période de transition.
Quel abattement en micro-BIC pour un meublé de tourisme ?
30 % pour un meublé non classé, dans la limite de 15 000 € de recettes, et 50 % pour un meublé classé, dans la limite de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026, selon Service-Public.
Patrick Lisserre est conseiller en gestion de patrimoine depuis 2008 et fondateur du Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS à Gujan-Mestras. Il accompagne une quarantaine de dirigeants, professions libérales et particuliers dans leurs projets immobiliers et patrimoniaux sur le Bassin d'Arcachon. Découvrir le cabinet et son conseiller.
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Sources
- Ville de La Teste-de-Buch – Locations de courte durée
- Service-Public – Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 (27 juillet 2026)
- Direction générale des entreprises – L'API meublés (ouverture du téléservice national prévue au 4e trimestre 2026)
- Ministère de la Transition écologique – Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme
- Direction générale des entreprises – Les meublés de tourisme
- Service-Public – Déclaration en mairie des meublés de tourisme
- TVBA (presse locale) – Locations saisonnières : ce qui change à partir du 1er mai (2 mai 2024)
Informations générales à jour au 29 octobre 2026 ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Le Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS assure l'ingénierie patrimoniale et financière ; le choix du régime fiscal relève de l'expert-comptable, les actes du notaire, la décision de crédit de la banque.