Location saisonnière ou location à l'année sur le Bassin d'Arcachon : que choisir en 2026 ?
Louer l'été à des vacanciers ou toute l'année à des résidents ? Sur le Bassin d'Arcachon, la question se pose dès l'achat, car elle conditionne le choix du bien, de la commune et du régime fiscal. Les règles ont beaucoup changé depuis 2024 : voici ce qu'il faut savoir avant d'investir.
En bref
- Saisonnier : recettes potentiellement plus élevées, mais autorisations obligatoires (enregistrement, changement d'usage), gestion lourde et fiscalité moins favorable depuis 2025 pour les meublés non classés.
- À l'année : revenus plus réguliers, gestion plus simple, abattement micro-BIC de 50 % en meublé longue durée, et un nouveau dispositif d'amortissement en location nue depuis 2026.
- Le bon choix dépend de l'usage que vous voulez garder du bien, de votre tranche d'imposition et de la commune. Il se chiffre avant l'achat, net de charges et d'impôts.
La première question : voulez-vous profiter du bien ?
Avant de comparer des rendements, clarifiez l'usage. Si vous souhaitez séjourner sur le Bassin quelques semaines par an, la location saisonnière d'une résidence secondaire est souvent la seule formule compatible : un bail à l'année vous prive du logement. À l'inverse, un investissement purement locatif laisse le choix ouvert, et c'est alors la rentabilité nette et la tranquillité de gestion qui doivent guider la décision.
Cette distinction change aussi le profil de bien à rechercher. Un appartement proche de la plage et des commerces se loue bien en été. Un logement familial proche des écoles, de la gare et des zones d'emploi attire davantage les locataires à l'année.
Location saisonnière : un vrai potentiel, un cadre strict
Les autorisations à obtenir
Depuis le 1er mai 2024, dans les communes du Syndicat intercommunal du Bassin d'Arcachon (SIBA), toute location en meublé de tourisme exige un numéro d'enregistrement, à afficher sur chaque annonce. Pour une résidence secondaire, il faut en outre une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie. Depuis le 20 mai 2026, l'enregistrement passe par un téléservice national unique.
Le règlement de copropriété compte tout autant : il peut interdire ou limiter la location de courte durée. Il se lit avant l'offre d'achat, pas après.
La performance énergétique
Les nouvelles autorisations de changement d'usage exigent un DPE classé entre A et E. Tous les meublés de tourisme hors résidence principale devront être classés entre A et D au 1er janvier 2034. Un bien classé F ou G implique donc des travaux à budgéter dès l'acquisition.
La gestion et les charges
Ménage, linge, accueil, conciergerie (rémunérée en général par un pourcentage des recettes, à négocier selon les prestations), taxe de séjour, plateformes de réservation : les charges pèsent lourd. La saison est forte, mais la demande se concentre sur quelques mois. Un calcul sérieux retient un taux d'occupation réaliste, pas celui d'un mois d'août.
Location à l'année : des revenus réguliers, une demande de résidents
Meublé ou vide ?
La location à l'année répond à une demande soutenue de résidents permanents, notamment dans les communes qui vivent toute l'année. Elle peut se faire :
- en meublé (bail d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
- en location nue (bail de trois ans), dont les loyers relèvent des revenus fonciers.
En location nue, un bien à rénover peut aussi générer un déficit imputable sur le revenu global : nous détaillons le mécanisme du déficit foncier et ses conditions sur le blog du Cabinet.
Le nouveau dispositif Jeanbrun
La loi de finances pour 2026 a créé le « statut du bailleur privé », dit dispositif Jeanbrun. Pour la première fois, un logement loué nu peut être amorti fiscalement, sous conditions : engagement de location de neuf ans, logement loué comme résidence principale du locataire, plafonds de loyers et de ressources, logement situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec travaux importants. Il concerne les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Sur le Bassin, son intérêt dépend surtout de l'écart entre les loyers plafonnés et les prix d'achat locaux : il se vérifie au cas par cas.
Le calendrier du DPE
Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location à l'année depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront concernés au 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Un projet de loi « Relance et décentralisation du logement », adopté au Sénat en juillet 2026, prévoit d'assouplir ce calendrier contre un engagement de travaux. Tant qu'il n'est pas définitivement voté, le calendrier actuel s'applique.
Fiscalité 2026 : ce qui change le calcul
À recettes égales, l'imposition varie fortement selon le mode de location. Voici les régimes simplifiés (micro) en vigueur en 2026 :
| Mode de location | Régime micro | Plafond de recettes | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | Abattement 30 % | 15 000 € | 18,6 % |
| Meublé de tourisme classé | Abattement 50 % | 77 700 € | 18,6 % |
| Meublé à l'année (longue durée) | Abattement 50 % | 77 700 € | 18,6 % |
| Location nue | Abattement 30 % (micro-foncier) | 15 000 € | 17,2 % |
Exemple illustratif. Pour 14 000 € de recettes annuelles et une tranche marginale d'imposition de 30 %, l'impôt et les prélèvements sociaux s'élèvent à environ 4 760 € en meublé de tourisme non classé, contre 3 400 € en meublé classé ou en meublé à l'année. L'écart dépasse 1 300 € par an, avant même de compter les charges de gestion. Le classement du meublé (de une à cinq étoiles) devient donc un levier à étudier.
Au-delà de ces plafonds, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et, en meublé, d'amortir le bien et le mobilier. Attention : depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Et depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les revenus LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour les revenus fonciers.
Calcul simplifié, hors CSG déductible, hors charges et hors autres revenus du foyer. Le choix du régime se valide toujours avec votre expert-comptable.
Quelle commune pour quelle stratégie ?
- Arcachon et Le Moulleau, le Cap Ferret et le Pyla : forte demande estivale, prix d'achat élevés. Une logique patrimoniale plus qu'une logique de rendement.
- La Teste-de-Buch et Gujan-Mestras : vie à l'année, gare, accès rapide à Bordeaux. Un bon terrain pour la location à l'année, avec un potentiel saisonnier selon l'emplacement.
- Andernos-les-Bains et Arès : budgets plus accessibles, population permanente, saisonnalité familiale.
Points de vigilance avant d'acheter
- Vérifiez la possibilité d'obtenir le changement d'usage dans la commune visée avant de signer un compromis.
- Lisez le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
- Contrôlez le DPE et chiffrez les travaux éventuels au regard des échéances 2028 et 2034.
- Comparez les scénarios sur des chiffres nets : charges, vacance, impôt, prélèvements sociaux, et coût réel du financement, assurance emprunteur comprise (elle peut être changée à tout moment grâce à la loi Lemoine).
- Anticipez la revente : réintégration des amortissements en LMNP, durée de détention.
Questions fréquentes
La location saisonnière est-elle plus rentable que la location à l'année sur le Bassin d'Arcachon ?
Les recettes brutes sont souvent plus élevées en saisonnier, mais les charges (ménage, linge, conciergerie, taxe de séjour) et la vacance hors saison réduisent l'écart. Depuis 2025, la fiscalité du meublé de tourisme non classé est aussi moins favorable. Seule une comparaison chiffrée, bien par bien et net de charges et d'impôts, permet de trancher.
Faut-il une autorisation pour louer en meublé de tourisme sur le Bassin d'Arcachon ?
Oui. Dans les communes du SIBA, un numéro d'enregistrement est obligatoire depuis le 1er mai 2024 pour toute location en meublé de tourisme. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage doit aussi être obtenue en mairie. Le règlement de copropriété peut par ailleurs restreindre ce type de location.
Quel régime fiscal pour une location meublée à l'année en 2026 ?
Au micro-BIC, la location meublée de longue durée bénéficie d'un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. Au régime réel, le bien et le mobilier s'amortissent, mais les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis 2025. Les revenus LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux. Le choix du régime se valide avec un expert-comptable.
Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il sur le Bassin d'Arcachon ?
Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, concerne la location nue à titre de résidence principale du locataire, avec un engagement de neuf ans et des plafonds de loyers et de ressources. Il vise les logements en immeuble collectif, neufs ou anciens avec travaux importants. Son intérêt sur le Bassin dépend des plafonds de loyer applicables au regard des prix d'achat locaux.
Quelle commune choisir pour louer à l'année sur le Bassin ?
La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras, Andernos-les-Bains et Arès combinent une population permanente et des prix d'achat plus accessibles qu'Arcachon ou le Cap Ferret, ce qui améliore généralement le rendement d'une location à l'année. Le choix final dépend du budget, du type de bien et de la fiscalité de l'investisseur.
Conseiller en gestion de patrimoine depuis 2008, fondateur du Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS à Gujan-Mestras. Il accompagne une quarantaine de dirigeants, professions libérales et particuliers dans leurs projets patrimoniaux et immobiliers sur le Bassin d'Arcachon.
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Saisonnier ou à l'année : faisons le calcul pour votre projet
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Sources
- Ville d'Arcachon, locations et hébergements de courte durée
- Ministère de la Transition écologique, guide pratique 2025 des meublés de tourisme
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (dispositif Jeanbrun) ; Assemblée nationale, rapport n° 2816 du 20 mai 2026
- Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et Résilience » (calendrier du DPE)
Informations générales à jour au 7 octobre 2026 ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Les règles de location saisonnière sont à confirmer auprès de la mairie concernée avant tout achat. Le Cabinet assure l'ingénierie patrimoniale et financière des projets ; le choix du régime fiscal relève de votre expert-comptable, la rédaction des actes de votre notaire, et la décision d'octroi d'un crédit de la banque.