Arcachon, Cap Ferret, Pyla, La Teste
Une maison de famille au Cap Ferret, un appartement face à la plage à Arcachon, une villa au Pyla : la résidence secondaire est d'abord un projet de vie. C'est aussi un actif important de votre patrimoine, avec une fiscalité propre, des règles de location qui se durcissent et des enjeux de transmission. Voici ce qu'il faut anticiper.
Page à jour au 14 octobre 2026. Taux et seuils à vérifier à la date de votre projet.
Avant d'acheter
Elle reste due sur une résidence secondaire. Plusieurs communes du Bassin, classées en zone tendue, appliquent une majoration votée par le conseil municipal, jusqu'à 60 %. Arcachon a annoncé le taux maximal à partir de 2026. Ce coût annuel est à intégrer dès le départ.
Louer quelques semaines l'été peut couvrir une partie des charges. Mais une résidence secondaire louée aux vacanciers est un meublé de tourisme : enregistrement, changement d'usage et copropriété. Voir les règles.
La plus-value est imposable, avec une exonération progressive : totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value.
Une maison de famille se transmet mieux quand elle a été organisée : achat en SCI, donation de la nue-propriété, convention d'indivision. Plus le projet est préparé tôt, plus les droits de donation ou de succession peuvent être réduits.
Taux d'endettement limité à 35 % des revenus, assurance comprise, durée de 25 ans au plus, apport souvent plus élevé : la capacité d'emprunt se calcule avant de visiter. Notre accompagnement inclut l'étude du financement.
Les prix varient fortement d'une commune et d'un quartier à l'autre : vue sur le Bassin, accès aux plages, risques de submersion. Consultez nos pages communes, avec les prix médians des ventes réelles.
Comment détenir le bien
| Stratégie | Avantages | Limites techniques | Risques fiscaux ou réglementaires |
|---|---|---|---|
| Achat en direct (seul ou en couple) | Simplicité, aucun frais de structure | Indivision à la succession, parfois source de blocage entre héritiers | Plus-value et droits de succession sur la valeur pleine |
| SCI familiale à l'impôt sur le revenu | Gestion à plusieurs encadrée par les statuts ; transmission progressive par donation de parts | Rédaction des statuts, tenue des assemblées, comptabilité | Clauses à rédiger avec soin ; vigilance si le bien est loué en meublé (risque d'imposition à l'impôt sur les sociétés) |
| Donation de la nue-propriété aux enfants | Les parents gardent l'usage du bien ; les droits de donation portent sur la seule nue-propriété ; au décès, l'usufruit s'éteint sans droits supplémentaires | Accord des enfants nécessaire pour vendre ; acte notarié | Si la donation porte sur une somme d'argent avec quasi-usufruit, la dette de restitution n'est en principe plus déductible de la succession (loi de finances pour 2024) : à éviter ou à sécuriser |
| Indivision organisée | Achat à plusieurs (frères et sœurs, amis) sans créer de société | Décisions importantes à l'unanimité ou à la majorité des deux tiers | Convention d'indivision indispensable pour éviter la vente forcée |
Le cabinet assure l'ingénierie patrimoniale de ces montages. Leur formalisation juridique (statuts, donation, convention d'indivision, acte de vente) relève exclusivement de votre notaire, et le cas échéant de votre avocat ou expert-comptable.
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Questions
Oui. Elle a été supprimée pour les résidences principales, mais elle reste due pour les résidences secondaires. Dans les communes classées en zone tendue, ce qui est le cas de plusieurs communes du Bassin, le conseil municipal peut voter une majoration allant jusqu'à 60 %. Le taux appliqué est à vérifier auprès de la commune avant d'acheter.
Oui, mais c'est une location de meublé de tourisme : numéro d'enregistrement, autorisation de changement d'usage pour une résidence secondaire, taxe de séjour et règlement de copropriété à respecter. Les loyers sont imposés en location meublée (micro-BIC ou réel).
La plus-value d'une résidence secondaire est imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value. Il existe une exonération pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi dans l'achat de votre résidence principale.
L'achat en direct est le plus simple. Une SCI familiale peut faciliter la gestion à plusieurs et la transmission progressive aux enfants, mais elle a un coût (statuts, comptabilité) et des règles fiscales propres. Le choix dépend de votre situation familiale et de vos objectifs : il se décide avec votre notaire, après une étude patrimoniale.
Oui. Elle fait partie de votre patrimoine immobilier taxable à l'IFI si celui-ci dépasse le seuil d'imposition. Contrairement à la résidence principale, elle ne bénéficie d'aucun abattement.
Oui, dans les mêmes limites que pour les autres crédits immobiliers : un taux d'endettement de 35 % maximum de vos revenus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus, sauf dérogations encadrées par le Haut Conseil de stabilité financière. L'apport demandé est souvent plus élevé que pour une résidence principale.
Les informations de cette page sont générales et ne constituent ni un conseil juridique ou fiscal personnalisé ni une recommandation d'investissement. Toute préconisation fait l'objet d'une étude de votre situation. La décision d'octroi d'un crédit relève exclusivement de l'établissement prêteur. Sources : Code général des impôts (art. 150 U, 150 VC, 1407 ter, 1609 nonies G, 774 bis), décision du Haut Conseil de stabilité financière sur le crédit immobilier, délibérations communales.
