Location meublée non professionnelle
Louer meublé reste l'un des cadres fiscaux les plus utilisés pour investir sur le Bassin. Mais les règles ont changé en 2025, et le budget 2027 pourrait les modifier à nouveau. Voici l'essentiel pour décider en connaissance de cause, avant d'acheter à Arcachon, à La Teste, à Gujan-Mestras ou ailleurs sur le Bassin.
Page à jour au 13 octobre 2026. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.
Les deux régimes
| Type de location | Micro-BIC : plafond de recettes | Abattement forfaitaire | Régime réel |
|---|---|---|---|
| Location meublée classique (bail d'habitation) | 77 700 € | 50 % | Déduction des charges réelles et amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % | |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Plafonds et abattements applicables aux revenus perçus depuis 2025 (loi du 19 novembre 2024), inchangés par la loi de finances pour 2026. À vérifier à la date de votre déclaration.
Ce qui a changé, ce qui pourrait changer
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value. L'économie d'impôt pendant la location reste réelle, mais une partie est reprise à la sortie. Les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclues de cette règle.
La loi du 19 novembre 2024 a réduit l'avantage du micro-BIC pour les meublés de tourisme et donné aux communes de nouveaux outils pour encadrer la location de courte durée. Sur le Bassin, les règles varient d'une commune à l'autre : voir les communes.
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner l'amortissement au régime réel : 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an et par foyer, 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme, avec des exclusions pour certaines résidences services. Ce n'est qu'un projet, en cours de débat au Parlement.
Comparer les options
| Stratégie | Avantages | Limites techniques | Risques fiscaux ou réglementaires |
|---|---|---|---|
| LMNP au micro-BIC | Simplicité, aucune comptabilité, abattement forfaitaire | Plafonds de recettes ; aucune charge réelle déductible | Abattement réduit pour le meublé de tourisme non classé |
| LMNP au réel | Amortissements et charges déductibles : revenus souvent peu ou pas imposés pendant des années | Comptabilité annuelle, frais d'expert-comptable | Réintégration des amortissements à la revente ; plafonnement envisagé par le projet de loi de finances 2027 |
| Résidence services en LMNP (étudiants, seniors) | Gestion déléguée, bail commercial, exclusion de la réintégration | Revente parfois moins liquide ; loyer fixé par le bail | Solidité de l'exploitant à vérifier ; renouvellement du bail |
| Location nue | Régime stable, déficit foncier en cas de travaux | Revenus fonciers imposés au barème et aux prélèvements sociaux | Le nouveau statut du bailleur privé (loi de finances pour 2026) ouvre, sous conditions, un amortissement en location nue : éligibilité à vérifier au cas par cas |
| Nue-propriété (démembrement) | Achat avec décote, pas de gestion ni de revenus imposables, bien en général hors de l'IFI du nu-propriétaire | Aucun revenu pendant la durée de l'usufruit (15 à 20 ans en général) | Capital immobilisé ; valeur de sortie non garantie |
Ce tableau est une synthèse générale. Le choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon, de votre financement et de vos objectifs de transmission.
Programmes de nos partenaires
Au-delà du Bassin, nous avons accès à une sélection nationale de programmes : résidences services en LMNP, logements en nue-propriété et immobilier neuf. Vous pouvez la consulter librement. Aucun programme n'est proposé sans une étude préalable de votre situation.
La sélection est hébergée par notre partenaire de distribution. La réservation d'un lot passe par un contrat écrit avec le promoteur ou l'exploitant ; nous vous indiquons notre rémunération avant tout engagement.
À lire aussi
Enregistrement, changement d'usage, fiscalité : les règles locales.
Fiscalité, usage personnel et location ponctuelle.
Permis accordés, chantiers et programmes en commercialisation.
Prix et marché par commune : Arcachon · Cap Ferret · La Teste-de-Buch · Gujan-Mestras · Andernos-les-Bains · Arès
Dites-nous où vous en êtes : nous regardons avec vous si le LMNP est adapté, et sous quel régime.
Vous préférez nous parler directement ? 07 64 08 59 40 · contact@immobilierarcachon.fr
Lun.–jeu. 9 h–18 h · ven. 10 h–15 h
Questions
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) loue un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante. Ses loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au régime micro-BIC ou au régime réel. Il reste non professionnel tant que ses recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou ne dépassent pas les autres revenus d'activité de son foyer.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers (50 % pour une location meublée classique, 30 % pour un meublé de tourisme non classé). Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent fortement l'impôt. Le bon choix dépend du prix d'achat, du financement et des loyers : il se chiffre au cas par cas avec votre expert-comptable.
Oui, depuis la loi de finances pour 2025. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, ce qui l'augmente. Les résidences services pour étudiants, seniors et personnes âgées dépendantes sont exclues de cette réintégration.
Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement LMNP au régime réel (2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an et par foyer, et des plafonds plus bas pour les meublés de tourisme), avec des exclusions pour certaines résidences services. Ce n'est qu'un projet : le texte peut être modifié ou abandonné pendant le débat parlementaire.
C'est possible, mais les règles se sont durcies : depuis la loi du 19 novembre 2024, le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est limité à 15 000 € de recettes avec 30 % d'abattement, et les communes peuvent encadrer fortement la location de courte durée (numéro d'enregistrement, changement d'usage, quotas). Ces règles sont à vérifier commune par commune avant d'acheter.
Oui. Un logement loué en meublé non professionnel fait partie de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière si votre patrimoine immobilier net dépasse le seuil d'imposition. Seule la location meublée professionnelle (LMP) peut, sous conditions strictes, en être exonérée.
Les informations de cette page sont générales et ne constituent ni un conseil fiscal personnalisé ni une recommandation d'investissement. Toute préconisation fait l'objet d'une étude de votre situation et d'une déclaration d'adéquation. Les obligations comptables et déclaratives du régime réel relèvent de votre expert-comptable. Sources : Code général des impôts (art. 50-0, 39 C, 150 VB), loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, loi de finances pour 2025, projet de loi de finances pour 2027.
