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Fiscalité, usage personnel et location ponctuelle.
Meublé de tourisme
Location saisonnière sur le Bassin d'Arcachon : les règles en 2026
La demande touristique reste forte sur le Bassin, mais louer à la semaine n'est plus une simple formalité. Enregistrement, changement d'usage, performance énergétique, copropriété, fiscalité : voici ce qu'il faut vérifier avant d'acheter pour louer en saisonnier, et comment comparer avec une location à l'année.
Page à jour au 14 octobre 2026. Les règles nationales et communales évoluent : à vérifier à la date de votre projet.
Les démarches
Louer en saisonnier sur le Bassin, étape par étape
- Vérifier le règlement de copropriété. Selon sa date et ses clauses, il peut interdire les meublés de tourisme. À faire avant l'offre d'achat.
- Obtenir le numéro d'enregistrement. Obligatoire depuis le 1er mai 2024 dans les 12 communes du SIBA, y compris pour une résidence principale. Gratuit, en ligne sur le site de la commune, un numéro par bien.
- Demander le changement d'usage s'il s'agit d'une résidence secondaire louée par un particulier. Le logement doit alors être classé de A à E au DPE.
- Faire classer le meublé (une à cinq étoiles), si vous visez le micro-BIC : l'abattement passe de 30 % à 50 %.
- Collecter et reverser la taxe de séjour, directement ou par la plateforme de réservation.
- Respecter la limite de 120 jours par an si vous louez votre résidence principale (la commune peut l'abaisser à 90 jours).
Sanctions prévues : jusqu'à 100 000 € d'amende en l'absence d'autorisation de changement d'usage, jusqu'à 5 000 € en l'absence d'enregistrement. Les règles propres à chaque commune sont détaillées sur nos pages communes.
Fiscalité
Classé ou non classé : un écart qui compte
| Meublé de tourisme | Micro-BIC : plafond de recettes | Abattement | Régime réel |
|---|---|---|---|
| Classé (1 à 5 étoiles) | 77 700 € | 50 % | Charges réelles et amortissement déductibles ; obligatoire au-delà des plafonds |
| Non classé | 15 000 € | 30 % |
Régime issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable aux revenus perçus depuis 2025. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit en outre de plafonner l'amortissement des meublés de tourisme au réel (1,5 % de la valeur du bien et 5 000 € par an et par foyer) : ce n'est qu'un projet. Détails sur notre page LMNP.
Comparer avant d'acheter
Saisonnier, à l'année ou mixte
| Stratégie | Avantages | Limites techniques | Risques fiscaux ou réglementaires |
|---|---|---|---|
| Saisonnier toute l'année | Loyers élevés en haute saison ; usage personnel possible hors réservations | Occupation très variable hors saison ; gestion lourde ou conciergerie coûteuse | Changement d'usage, copropriété, DPE, durcissement possible des règles communales |
| Location à l'année (nue ou meublée) | Revenus réguliers, gestion plus légère, demande locale soutenue | Loyer encadré par le bail ; pas d'usage personnel | Calendrier DPE des logements loués en résidence principale (G interdit depuis 2025, puis F et E) |
| Mixte : saisonnier l'été, bail mobilité ou étudiant le reste de l'année | Combine revenus d'été et occupation hors saison | Organisation précise du calendrier et des baux | Mêmes obligations que le saisonnier pour la période touristique |
Notre lectureSur le Bassin, le saisonnier reste pertinent pour les biens très bien situés (vue, plage, ports), à condition de chiffrer la rentabilité nette après conciergerie, ménage, taxe de séjour, impôt et vacance hors saison. Pour beaucoup de biens, la location à l'année ou la formule mixte donne un résultat net comparable avec beaucoup moins de contraintes. Nous chiffrons les deux scénarios avant tout achat.
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Dites-nous quel bien vous visez ou possédez : nous comparons pour vous location saisonnière et location à l'année, chiffres à l'appui.
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Lun.–jeu. 9 h–18 h · ven. 10 h–15 h
Questions
Questions sur la location saisonnière
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer en saisonnier sur le Bassin ?
Oui. Depuis le 1er mai 2024, les 12 communes du SIBA (Arcachon, La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras, Le Teich, Biganos, Audenge, Lanton, Andernos-les-Bains, Arès, Lège-Cap-Ferret, Marcheprime et Mios) exigent un numéro d'enregistrement à 13 chiffres pour toute location meublée de courte durée, résidence principale comprise. Il se demande gratuitement en ligne sur le site de la commune et doit figurer sur chaque annonce.
Faut-il une autorisation de changement d'usage ?
Pour une résidence secondaire louée en meublé de tourisme par un particulier, oui : la demande se fait en ligne auprès de la commune, après l'obtention du numéro d'enregistrement. Elle n'est pas exigée pour la location de votre résidence principale. Les biens détenus par une société (SCI, SARL) n'y sont pas soumis à ce jour sur le Bassin, mais doivent être enregistrés. Ces règles peuvent évoluer par délibération communale.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale ?
En principe 120 jours par an au maximum. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Au-delà, le logement n'est plus considéré comme une résidence principale louée occasionnellement.
Quelle performance énergétique faut-il ?
Pour obtenir une autorisation de changement d'usage, le logement doit être classé de A à E au DPE. À partir de 2034, les meublés de tourisme devront être classés de A à D en métropole, et la commune peut demander le DPE des meublés déjà autorisés.
Comment sont imposés les loyers saisonniers ?
En location meublée, au régime micro-BIC ou au réel. Au micro-BIC, un meublé de tourisme classé bénéficie de 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € de recettes, un meublé non classé de 30 % jusqu'à 15 000 €. Au-delà, ou si c'est plus favorable, le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Le classement « meublé de tourisme » est donc souvent déterminant.
La copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?
Oui, dans certains cas. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés. Pour les règlements plus anciens, une clause d'habitation bourgeoise exclusive peut l'interdire, et l'assemblée générale peut voter une interdiction lorsque le règlement exclut les activités commerciales. Le règlement est à lire avant toute offre d'achat.
Les informations de cette page sont générales et ne constituent ni un conseil juridique ou fiscal personnalisé ni une recommandation d'investissement. Les démarches auprès de la commune et le choix du régime fiscal restent sous votre responsabilité, avec votre expert-comptable. Sources : Code du tourisme (art. L324-1 et suivants), loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, service-public.gouv.fr (fiche « Location d'un meublé de tourisme », vérifiée le 21 mai 2026), SIBA et communes du Bassin d'Arcachon.