DPE et location sur le Bassin d'Arcachon : ce que les bailleurs doivent savoir avant 2028
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Au 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F. À Biganos, au Teich, à Audenge ou à Mios, où la location à l'année domine, de nombreux propriétaires de maisons anciennes sont concernés. Calendrier, validité du diagnostic, textes en discussion et financement des travaux : voici l'essentiel pour décider à temps.
En bref
- Pour louer un logement en résidence principale, vide ou meublé, il faut aujourd'hui un DPE entre A et F ; à partir de 2028, entre A et E ; à partir de 2034, entre A et D.
- Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté à la relocation, au renouvellement ni à la révision annuelle.
- Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE est plus favorable aux logements chauffés à l'électricité : vérifiez gratuitement si votre étiquette s'améliore avant d'engager des travaux.
Le calendrier en vigueur : G exclu, F en 2028, E en 2034
Un logement loué comme résidence principale doit être « décent ». Depuis la loi Climat et résilience de 2021, ce critère inclut un niveau minimal de performance énergétique, mesuré par le diagnostic de performance énergétique (DPE). La règle s'applique à chaque bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit, en location vide comme en meublé.
| Période (métropole) | Classes DPE autorisées | Classes exclues de la location |
|---|---|---|
| 2025 à 2027 | A à F | G |
| 2028 à 2033 | A à E | F et G |
| À partir de 2034 | A à D | E, F et G |
Un bail en cours n'est pas rompu par l'échéance : l'exigence s'applique au prochain renouvellement, à la reconduction tacite ou à la relocation. Concrètement, un logement F loué aujourd'hui à Biganos devra être amélioré avant le renouvellement ou la relocation qui suivra le 1er janvier 2028.
Le gel des loyers des logements F et G
Depuis le 24 août 2022, en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé ni augmenté, pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis cette date. La majoration de loyer pour travaux est aussi interdite. Sur la durée, ce gel pèse sur la rentabilité de votre location.
Votre DPE est-il encore valable ?
Un DPE est valable 10 ans. Il doit dater de moins de 10 ans à la signature ou au renouvellement du bail. Attention : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Si votre diagnostic date de cette période, il faut le refaire avant toute nouvelle location.
Le nouveau calcul de 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Selon le gouvernement, environ 850 000 logements, surtout chauffés à l'électricité, sortent ainsi du statut de passoire (F ou G). Les DPE établis en 2025 ou avant restent valables. Ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. C'est la première vérification à faire : une maison avec pompe à chaleur ou radiateurs électriques performants peut changer de classe sans travaux.
Location saisonnière : des règles DPE distinctes
Si vous louez en meublé de tourisme, le calendrier ci-dessus ne s'applique pas tel quel. Depuis le 21 novembre 2024, lorsqu'une commune soumet la location touristique à une autorisation de changement d'usage, cette autorisation exige un DPE entre A et E. Au 1er janvier 2034, les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront respecter le niveau d'un logement décent, soit A à D. La commune peut demander à tout moment un DPE valide : faute de réponse sous deux mois, une astreinte de 100 € par jour peut s'appliquer.
La fiscalité des meublés de tourisme est par ailleurs en débat au Parlement, comme nous l'expliquons dans notre article sur le LMNP et le budget 2027. Avant de basculer un logement F de la location à l'année vers la location saisonnière pour contourner l'échéance de 2028, mesurez donc bien les deux contraintes. Notre comparatif location saisonnière ou location à l'année détaille les autres critères.
Ce qui est en discussion au Parlement
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement » a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, puis transmis à l'Assemblée nationale. Sa commission des affaires économiques a établi son texte le 23 septembre 2026 ; aucune date de séance publique n'est encore fixée.
Dans la version du Sénat, plusieurs dérogations au critère de décence énergétique sont prévues : travaux techniquement impossibles ou d'un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien, refus des travaux par l'assemblée générale de copropriété, ou contrat de travaux déjà signé. Ces mesures ne sont pas en vigueur. Elles peuvent être modifiées ou supprimées. Ne reportez pas vos travaux en comptant sur elles.
Financer les travaux : le déficit foncier majoré
Si vous louez vide au régime réel, les travaux de rénovation énergétique sont déductibles de vos revenus fonciers. En principe, le déficit foncier s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, si les travaux font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, et si le devis a été accepté à partir du 5 novembre 2022. Le logement doit ensuite rester loué pendant trois ans.
Exemple : une maison louée nue au Teich rapporte 12 000 € de loyers par an, avec 2 000 € de charges courantes et sans emprunt. En 2026, le propriétaire paie 30 000 € d'isolation et de pompe à chaleur, et la maison passe de F à D. Le déficit foncier atteint 12 000 − 32 000 = −20 000 €. Avec le plafond majoré, les 20 000 € s'imputent sur le revenu global de 2026. Avec le plafond normal, seuls 10 700 € l'auraient été, les 9 300 € restants étant reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour aller plus loin, consultez notre analyse détaillée du plafond de 21 400 € et des conditions de la rénovation énergétique.
Exemple simplifié ; les éventuelles aides publiques reçues viennent en déduction des dépenses. Le choix du régime et la déclaration relèvent de votre expert-comptable.
Une méthode en quatre étapes
- Vérifiez votre DPE : date de réalisation, classe actuelle, mise à jour gratuite selon le calcul 2026.
- Faites réaliser un audit ou des devis : chiffrez le scénario qui permet d'atteindre au moins E, idéalement D, pour viser aussi l'échéance de 2034.
- Calez le calendrier sur vos baux : repérez la date du prochain renouvellement ou de la prochaine relocation après le 1er janvier 2028.
- Arbitrez : travaux et déficit foncier, changement de mode de location, ou vente du bien. Comparez ces options sur votre patrimoine global, pas seulement sur le bien concerné.
Points de vigilance
- Un logement F reste louable jusqu'au 31 décembre 2027, mais son loyer est gelé.
- Un DPE réalisé entre 2018 et mi-2021 n'est plus valable : un nouveau diagnostic peut révéler une étiquette différente.
- Les dérogations votées par le Sénat ne sont pas encore la loi.
- Le plafond majoré du déficit foncier ne concerne que la location nue au réel et les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.
- En copropriété, les travaux sur les parties communes dépendent des votes en assemblée générale : anticipez.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé F sur le Bassin d'Arcachon ?
Oui, jusqu'au 31 décembre 2027 pour la location en résidence principale. À partir du 1er janvier 2028, un logement classé F ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Son loyer est gelé dès aujourd'hui.
Le DPE s'applique-t-il aussi à la location meublée ?
Oui. Le critère de décence énergétique vaut pour les locations vides et meublées louées en résidence principale. Pour les meublés de tourisme, des règles distinctes s'appliquent, notamment lors d'une autorisation de changement d'usage.
Mon DPE de 2020 est-il encore valable ?
Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Vous devez en faire réaliser un nouveau avant toute nouvelle location ou vente.
Le nouveau calcul du DPE de 2026 peut-il améliorer mon étiquette ?
C'est possible, surtout pour les logements chauffés à l'électricité. Les DPE établis en 2025 ou avant peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Les travaux de rénovation énergétique sont-ils déductibles ?
En location nue au régime réel, oui. Le déficit foncier peut s'imputer sur le revenu global jusqu'à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027, si le logement passe d'une classe E, F ou G à une classe A à D.
Patrick Lisserre, conseiller en gestion de patrimoine depuis 2008, a fondé le Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS à Gujan-Mestras. Il accompagne une quarantaine de dirigeants, professions libérales et particuliers dans leurs projets immobiliers et patrimoniaux sur le Bassin d'Arcachon.
Vous louez un logement classé F ou G sur le Bassin ?
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Sources
- Service-public.gouv.fr – Logement à louer décent
- Service-public.gouv.fr – Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Service-public.gouv.fr – Augmentation et révision du loyer en cours de bail
- info.gouv.fr – Évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026
- economie.gouv.fr – Un nouveau DPE au 1er janvier 2026
- Ministère de la Transition écologique – Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme
- Assemblée nationale – Dossier législatif « La relance et la décentralisation du logement »
- Sénat – Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement
- economie.gouv.fr – Tout savoir sur le déficit foncier
Informations générales à jour au 15 octobre 2026 ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Le Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS assure l'ingénierie patrimoniale et financière de votre projet ; le choix du régime fiscal relève de votre expert-comptable, les actes de votre notaire et la décision de crédit de votre banque.