LMNP sur le Bassin d'Arcachon : ce que le budget 2027 pourrait changer
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner l'amortissement des locations meublées au régime réel, avec une règle plus sévère pour les meublés de tourisme. Sur le Bassin d'Arcachon, où la location saisonnière pèse lourd, la mesure concerne de nombreux propriétaires. Voici ce que dit le texte, ce qui est encore en débat et comment préparer votre projet, à Arès comme ailleurs sur le Bassin.
En bref
- Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, plafonnerait l'amortissement LMNP : 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal en règle générale, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme.
- Rien n'est voté : la commission des finances a adopté des amendements (exclusion des baux de résidence principale, fin de l'amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027), qui doivent encore passer la séance publique.
- Le micro-BIC n'est pas modifié par le projet. Avant d'acheter un meublé saisonnier sur le Bassin, chiffrez plusieurs scénarios fiscaux.
Ce que prévoit l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027
Le gouvernement a déposé le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Son article 7 s'intitule « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ». Il vise les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) imposés au régime réel.
Aujourd'hui, au réel, vous déduisez de vos recettes vos charges, puis un amortissement du bien. Cet amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée se reporte sans limite de durée. C'est ce mécanisme qui permet souvent de ne payer que peu d'impôt sur des loyers meublés pendant de longues années.
Deux plafonds, selon le type de location
Le texte déposé prévoit deux limites, appréciées par foyer fiscal et non par logement :
| Type de location meublée | Taux annuel maximal | Plafond annuel par foyer fiscal |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme (location saisonnière) | 1,5 % de la valeur amortissable | 5 000 € |
| Autres locations meublées | 2,5 % de la valeur amortissable | 7 000 € |
Texte initial du gouvernement, susceptible d'être modifié au Parlement. Selon les analyses publiées, certaines résidences (étudiants, personnes âgées, établissements médico-sociaux) seraient hors champ.
La fin du report des amortissements non déduits
Second changement : pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, l'amortissement non déduit à cause des nouveaux plafonds serait perdu. Le stock d'amortissements reportés constitué avant 2027 resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. Si vous détenez déjà un meublé, vous êtes donc concerné, même sans nouvel achat.
Ce que la commission des finances a déjà modifié
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée a adopté deux amendements importants pour le Bassin :
- Amendement I-CF1588 : les meublés loués avec un bail de résidence principale, un bail mobilité ou à des étudiants seraient exclus des plafonds. La location meublée à l'année retrouverait les règles actuelles.
- Amendement I-CF776 : les meublés de tourisme acquis à partir du 1er janvier 2027 ne pourraient plus être amortis du tout au régime réel.
La commission a ensuite rejeté l'ensemble de la première partie du budget. La séance publique, ouverte le 13 octobre, repart donc du texte du gouvernement : ces amendements devront être redéposés et votés pour figurer dans la loi. Viendront ensuite le Sénat, puis une éventuelle commission mixte paritaire, avec une adoption définitive attendue en fin d'année. Le contenu final peut encore beaucoup évoluer.
Un exemple chiffré : un appartement saisonnier à Arès
Prenons un appartement acheté 300 000 € à Arès, loué en meublé de tourisme. La part du terrain est estimée à 20 % : la valeur amortissable du bâti est de 240 000 €. Les recettes annuelles atteignent 20 000 €, les charges déductibles (gestion, ménage, taxe foncière, assurance, intérêts, comptabilité) 8 000 €. Le résultat avant amortissement est donc de 12 000 €. Le mobilier, amorti séparément, est laissé de côté par prudence.
| Scénario | Amortissement déduit | Résultat imposable |
|---|---|---|
| Règles actuelles (amortissement du bâti sur 30 ans) | 8 000 € | 4 000 € |
| Texte initial, meublé de tourisme (1,5 % × 240 000 €) | 3 600 € | 8 400 € |
| Texte initial, location meublée à l'année (2,5 % × 240 000 €) | 6 000 € | 6 000 € |
| Amendement I-CF776, meublé de tourisme acheté en 2027 | 0 € | 12 000 € |
Exemple illustratif, hors prélèvements sociaux et hors mobilier. Les durées d'amortissement réelles sont fixées avec l'expert-comptable.
Dans le scénario du texte initial, le résultat imposable passerait de 4 000 € à 8 400 €, soit 4 400 € de plus soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Et les 4 400 € d'amortissement non déduits ne seraient plus reportables. Pour un foyer qui détient deux meublés de tourisme, le plafond de 5 000 € s'appliquerait à l'ensemble des deux biens.
À titre de comparaison, au micro-BIC, ce meublé ne pourrait pas rester au régime simplifié s'il n'est pas classé : les recettes dépassent le plafond de 15 000 €. Classé, il bénéficierait d'un abattement de 50 %, soit 10 000 € imposables.
Ce qui ne change pas, pour l'instant
- Le micro-BIC : depuis les revenus 2025, l'abattement est de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, et de 50 % dans la limite de 77 700 € pour un meublé classé. Le projet n'y touche pas.
- La plus-value : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Nous l'avions rappelé dans notre article sur les impôts d'une résidence secondaire sur le Bassin.
- Les règles locales : déclaration et enregistrement en mairie, éventuelle autorisation de changement d'usage, DPE entre A et E pour les nouvelles autorisations, puis entre A et D en 2034 pour les meublés qui ne sont pas la résidence principale du loueur. Renseignez-vous auprès de la mairie concernée avant tout achat.
Faut-il revoir votre projet d'investissement ?
Vous louez déjà un meublé saisonnier
Faites établir par votre expert-comptable l'état de vos amortissements reportés. Si le texte est adopté, ce stock ne pourra plus être consommé qu'à hauteur de la moitié du résultat chaque année, et jusqu'à fin 2036. Comparez aussi, pour 2027, le réel plafonné et le micro-BIC si votre bien est classé.
Vous envisagez d'acheter en 2026 ou en 2027
Ne bâtissez pas votre plan de financement sur une fiscalité quasi nulle. Testez au moins trois hypothèses : règles actuelles, texte initial, amendement I-CF776. Si le projet ne tient que dans le premier cas, il est fragile. La date d'acquisition retenue par l'amendement reste à préciser.
La location meublée à l'année, une piste à recalculer
Si l'exclusion des baux de résidence principale est confirmée, un meublé loué à l'année conserverait l'amortissement actuel. Sur le Bassin, l'arbitrage entre saisonnier et location longue se pose déjà, comme nous l'expliquions dans notre comparatif location saisonnière ou location à l'année. Le budget 2027 pourrait le faire pencher. D'autres modes de détention existent aussi : avant de vous décider, vous pouvez examiner le fonctionnement de la SCI à l'IS et ses effets à la revente, avec votre expert-comptable.
Points de vigilance
- Le texte est en discussion : aucun chiffre de cet article n'est définitif avant la promulgation de la loi de finances.
- Le plafond s'apprécierait par foyer fiscal : plusieurs biens partagent la même enveloppe annuelle.
- Un amortissement non déduit à partir de 2027 serait perdu, et non reporté.
- La réintégration des amortissements dans la plus-value s'applique déjà, quel que soit le sort du budget 2027.
Questions fréquentes
Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il déjà en vigueur ?
Non. Il figure à l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en cours d'examen au Parlement. Il ne s'appliquera que si la loi de finances définitive le reprend.
Quels seraient les plafonds pour un meublé de tourisme sur le Bassin d'Arcachon ?
Selon le texte déposé, l'amortissement d'un meublé de tourisme serait limité à 1,5 % de la valeur amortissable par an, dans la limite de 5 000 € par foyer fiscal. Pour les autres locations meublées, la limite serait de 2,5 % et 7 000 €.
La location meublée à l'année serait-elle concernée ?
Dans le texte initial, oui, avec le plafond de 2,5 % et 7 000 €. Un amendement adopté en commission le 8 octobre 2026 exclurait les baux de résidence principale, les baux mobilité et les locations étudiantes, mais il doit encore être voté en séance.
Le micro-BIC change-t-il avec le budget 2027 ?
Le projet ne modifie pas le micro-BIC. Depuis les revenus 2025, l'abattement est de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, et de 50 % jusqu'à 77 700 € pour un meublé classé.
Faut-il acheter un meublé saisonnier avant le 1er janvier 2027 ?
Pas dans la précipitation. Le texte final n'est pas connu et la date retenue par l'amendement sur les meublés de tourisme reste à préciser. Un achat doit se justifier sans l'avantage fiscal, avec plusieurs scénarios chiffrés.
Patrick Lisserre, conseiller en gestion de patrimoine depuis 2008, a fondé le Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS à Gujan-Mestras. Il accompagne une quarantaine de dirigeants, professions libérales et particuliers dans leurs projets immobiliers et patrimoniaux sur le Bassin d'Arcachon.
Vous avez un projet de location meublée sur le Bassin ?
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Sources
- Assemblée nationale – Dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027
- Assemblée nationale – Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026
- Ministère de la Transition écologique – Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme
- impots.gouv.fr – Vente d'un bien loué en meublé : calcul de la plus-value
Informations générales à jour au 15 octobre 2026 ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Le Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS assure l'ingénierie patrimoniale et financière de votre projet ; le choix du régime fiscal relève de votre expert-comptable, les actes de votre notaire et la décision de crédit de votre banque.