Résidence secondaire sur le Bassin d'Arcachon : quels impôts payer en 2026 ?
Les avis de taxe foncière et de taxe d'habitation arrivent à l'automne, et c'est souvent le moment où les propriétaires mesurent le coût réel de leur maison ou de leur appartement sur le Bassin. Prix d'achat mis à part, une résidence secondaire supporte chaque année plusieurs impôts, puis une fiscalité spécifique à la revente. Voici comment les anticiper.
En bref
- Chaque année : taxe foncière et taxe d'habitation sur les résidences secondaires, éventuellement majorée de 5 à 60 % selon la commune.
- Si vous louez : impôt sur les loyers, prélèvements sociaux et, en meublé de tourisme, parfois la cotisation foncière des entreprises.
- Pour les patrimoines importants : impôt sur la fortune immobilière (IFI) au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net.
- À la revente : impôt sur la plus-value, dégressif avec la durée de détention.
La taxe foncière : due par tout propriétaire
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s'appliquent les taux votés par la commune et l'intercommunalité. L'avis comprend aussi, le cas échéant, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI), un sujet sensible sur un territoire littoral comme le Bassin.
La valeur locative cadastrale d'un même type de bien peut varier sensiblement d'un quartier à l'autre. Avant d'acheter, demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière : c'est la donnée la plus fiable pour votre budget.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires
Une taxe qui demeure
Supprimée pour les résidences principales, la taxe d'habitation reste due pour tout logement meublé qui n'est pas votre résidence principale et dont vous disposez au 1er janvier. Selon une étude de la DGFiP, elle s'élevait en moyenne à 1 125 € par résidence secondaire en France en 2024, avec de forts écarts selon la commune et la nature du bien.
La majoration en zone tendue
Les communes situées dans le périmètre de la taxe sur les logements vacants, dites en « zone tendue », peuvent voter une majoration de 5 % à 60 % de la part communale de cette taxe. Ce périmètre a été fortement élargi par un décret du 25 août 2023, qui a notamment rendu éligible Lège-Cap-Ferret : son conseil municipal avait alors voté une majoration de 20 % en septembre 2023. Le taux en vigueur aujourd'hui est à vérifier, comme pour chaque commune du Bassin.
En 2026, 1 666 communes appliquent cette majoration en France, et 688 d'entre elles au taux maximal de 60 %. La Nouvelle-Aquitaine fait partie des régions où elle est la plus fréquente : près de 68 % des communes éligibles l'ont instituée, avec un taux moyen proche de 49 %.
Chaque conseil municipal fixe et peut modifier son taux chaque année. Pour connaître le taux applicable à un bien, le plus sûr reste l'avis de taxe d'habitation du vendeur ou une demande à la mairie.
Les cas de dégrèvement
La majoration peut être dégrevée dans quelques situations prévues par la loi, notamment lorsque le logement est occupé pour des raisons professionnelles à proximité du lieu de travail, ou lorsque son propriétaire réside durablement en établissement de soins. La demande se fait auprès du centre des finances publiques.
Si vous louez votre résidence secondaire
Louer quelques semaines l'été ne supprime pas la taxe d'habitation : tant que le logement reste à votre disposition une partie de l'année, elle est due. En revanche, un bien loué à l'année comme résidence principale d'un locataire n'est plus soumis à la taxe d'habitation à votre nom.
Les loyers sont imposables. En meublé de tourisme, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, et peuvent entraîner la cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsque les recettes annuelles dépassent 5 000 €. N'oubliez pas non plus les autorisations propres au Bassin (numéro d'enregistrement, changement d'usage). Nous détaillons ces règles dans notre article Location saisonnière ou location à l'année sur le Bassin d'Arcachon.
La déclaration d'occupation
Depuis 2023, chaque propriétaire déclare, dans son espace sur impots.gouv.fr, l'usage de ses logements : résidence principale, résidence secondaire, location ou vacance. Depuis 2024, cette déclaration n'est à refaire qu'en cas de changement, avant le 1er juillet. Un achat, une mise en location ou la fin d'un bail doivent donc être signalés, faute de quoi la taxe d'habitation peut être mal établie.
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Avec des prix médians de l'ordre de 7 500 €/m² pour les appartements et de plus de 8 000 €/m² pour les maisons à Arcachon en 2025, et souvent davantage au Cap Ferret ou au Pyla, une résidence secondaire sur le Bassin peut faire franchir le seuil de l'IFI. Celui-ci concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. La résidence secondaire y entre pour sa valeur vénale, sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale. Les dettes liées à son acquisition ou à ses travaux sont déductibles, dans les limites prévues par la loi.
Le mode de détention (en direct, en indivision, via une société civile immobilière, en démembrement de propriété) modifie l'assiette et la répartition de l'IFI au sein de la famille. Il se décide avant l'achat.
La transmission de la résidence secondaire aux enfants mérite d'être pensée en même temps, d'autant que la fiscalité des donations pourrait évoluer avec le budget 2027 : voir notre analyse donation avant le budget 2027 : ce qu'il faut savoir. Sa mise en œuvre relève toujours du notaire.
À la revente : la plus-value immobilière
La revente d'une résidence secondaire dégage une plus-value imposable à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, ces derniers n'étant pas concernés par la hausse de la CSG de 2026. Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base taxable :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % : exonération totale | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % par an : exonération totale après 30 ans |
Le prix d'achat peut être majoré des frais d'acquisition (au réel ou au forfait de 7,5 %) et, après cinq ans de détention, des travaux (au réel ou au forfait de 15 %). Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Si le bien a été loué en LMNP au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis 2025.
Une exonération existe pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et réinvestit le prix dans l'achat de celle-ci dans les vingt-quatre mois.
Points de vigilance avant d'acheter
- Demandez au vendeur ses derniers avis de taxe foncière et de taxe d'habitation.
- Vérifiez auprès de la mairie si une majoration de taxe d'habitation s'applique, et à quel taux.
- Intégrez ces taxes dans votre budget annuel, au même titre que les charges de copropriété et l'assurance.
- Choisissez le mode de détention en tenant compte de l'IFI, de la revente et de la transmission.
- Conservez toutes les factures de travaux : elles réduiront la plus-value imposable.
Questions fréquentes
Paie-t-on encore la taxe d'habitation sur une résidence secondaire à Arcachon ?
Oui. La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle reste due pour les résidences secondaires meublées, quelle que soit la commune. Dans les communes classées en zone tendue, le conseil municipal peut en plus voter une majoration de 5 % à 60 % de la part communale.
Comment connaître la majoration de taxe d'habitation appliquée dans ma commune du Bassin ?
Le taux figure sur votre avis de taxe d'habitation, à la ligne dédiée à la majoration. Avant un achat, la mairie ou le centre des finances publiques peut vous indiquer si la commune l'applique et à quel taux, car chaque conseil municipal le vote librement et peut le modifier d'une année sur l'autre.
Une résidence secondaire louée l'été échappe-t-elle à la taxe d'habitation ?
Non. Si le logement reste à votre disposition une partie de l'année, la taxe d'habitation est due, même s'il est loué en saisonnier. Elle n'est plus à votre charge lorsque le bien est loué à l'année comme résidence principale d'un locataire. En meublé de tourisme, la cotisation foncière des entreprises (CFE) peut en outre être due au-delà de 5 000 € de recettes annuelles.
Combien d'impôt sur la plus-value à la revente d'une résidence secondaire ?
La plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention. Elle est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Une résidence secondaire entre-t-elle dans l'IFI ?
Oui. Elle est retenue pour sa valeur vénale au 1er janvier, sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale, et après déduction des dettes admises. L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros.
Conseiller en gestion de patrimoine depuis 2008, fondateur du Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS à Gujan-Mestras. Il accompagne une quarantaine de dirigeants, professions libérales et particuliers dans leurs projets patrimoniaux et immobiliers sur le Bassin d'Arcachon.
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Sources
- DGFiP, majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 (juillet 2026)
- Code général des impôts, articles 1407 ter (majoration), 232 (zone tendue), 150 U et suivants (plus-values), 964 et suivants (IFI)
- Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 ; Ville de Lège-Cap-Ferret, compte rendu du conseil municipal du 28 septembre 2023
- Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (CSG sur les revenus du patrimoine)
- Prix médians : base DVF de la DGFiP, calcul Investir Bassin, page Arcachon
Informations générales à jour au 12 octobre 2026 ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Les taux de taxe locale sont votés chaque année par les collectivités et doivent être vérifiés pour chaque bien. Le Cabinet assure l'ingénierie patrimoniale et financière des projets ; le choix du mode de détention se formalise avec votre notaire, et les déclarations fiscales relèvent de votre expert-comptable ou conseiller fiscal.