PLH du Bassin d'Arcachon : ce que le programme local de l'habitat change pour acheter ou investir
Combien de logements construire, où, et pour qui : c'est ce que fixe le programme local de l'habitat, ou PLH. Le Bassin d'Arcachon en compte deux, adoptés en 2025, l'un pour le Nord-Bassin, l'autre pour le Sud-Bassin. Peu de particuliers les lisent. Pourtant, ils dessinent le marché du neuf des prochaines années.
En bref
- Le PLH est le plan habitat d'une intercommunalité pour six ans : objectifs de construction, part de logements sociaux, actions sur le parc existant.
- Au Nord-Bassin (COBAN), le PLH 2025-2030 vise 765 logements par an, dont 35 % de logements sociaux. Au Sud-Bassin (COBAS), le PLH 2025-2031 vise au moins 704 logements par an.
- Pour un acquéreur, cela signifie des programmes neufs souvent mixtes, une part de lots en vente plus réduite et un foncier encore plus disputé.
Qu'est-ce qu'un PLH ?
Le programme local de l'habitat est prévu par l'article L302-1 du Code de la construction et de l'habitation. Il est élaboré par l'intercommunalité, pour une durée de six ans. Il part d'un diagnostic (population, prix, besoins, foncier disponible), puis fixe des orientations et un programme d'actions.
Concrètement, un PLH dit combien de logements chaque commune doit produire par an, quelle part doit être sociale ou en accession aidée, et quels publics sont prioritaires : jeunes actifs, saisonniers, seniors, ménages modestes. Les plans locaux d'urbanisme (PLU) des communes doivent ensuite être compatibles avec ces objectifs.
Sur le Bassin, deux intercommunalités se partagent le territoire. La COBAN regroupe les huit communes du Nord-Bassin : Lège-Cap-Ferret, Arès, Andernos-les-Bains, Lanton, Audenge, Biganos, Mios et Marcheprime. La COBAS regroupe les quatre communes du Sud-Bassin : Arcachon, La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras et Le Teich.
Le PLH de la COBAN (Nord-Bassin) : 2025-2030
Le conseil communautaire de la COBAN a approuvé son PLH 2025-2030 à l'unanimité le 30 septembre 2025, après les avis favorables des communes, du préfet de la Gironde et du comité régional de l'habitat.
Le scénario retenu prévoit 765 logements par an, logements privés et sociaux confondus, avec une croissance démographique ralentie (environ 1,6 % par an). La répartition annuelle par commune est la suivante :
| Commune (COBAN) | Logements par an |
|---|---|
| Biganos | 116 |
| Mios | 112 |
| Andernos-les-Bains | 107 |
| Marcheprime | 102 |
| Arès | 99 |
| Audenge | 83 |
| Lège-Cap-Ferret | 79 |
| Lanton | 68 |
| Total COBAN | 765 |
Source : PLH COBAN 2025-2030, document d'orientations (septembre 2025).
Le PLH fixe une part de 35 % de logements locatifs sociaux dans la production neuve. L'objectif est de faire passer le taux de logements sociaux de l'intercommunalité de 7,1 % en 2020 à 9,3 % en 2030. Dans la production sociale, 10 % doivent être de l'accession aidée (bail réel solidaire ou prêt social location-accession), contre 3 % sur la période précédente.
Le diagnostic rappelle une donnée clé du Nord-Bassin : en 2020, les résidences secondaires représentaient près de 42 % des logements à Lège-Cap-Ferret, Arès, Andernos-les-Bains et Lanton, contre 3 % à Biganos, Audenge, Mios et Marcheprime. Il prévoit aussi des actions pour le logement des travailleurs saisonniers.
Point important : selon ce même diagnostic, aucune commune de la COBAN n'atteint le seuil de population qui déclenche l'obligation de la loi SRU, et aucune ne devrait l'atteindre d'ici 2030. La part sociale du PLH relève donc d'un choix de politique locale, pas d'une sanction.
Le PLH de la COBAS (Sud-Bassin) : 2025-2031
Le PLH de la COBAS a été approuvé le 13 février 2025 et porte sur la période 2025-2031. Son hypothèse minimale est de 704 logements par an, soit 4 224 sur six ans :
| Commune (COBAS) | Logements par an | Sur 6 ans |
|---|---|---|
| Gujan-Mestras | 229 | 1 374 |
| La Teste-de-Buch | 205 | 1 230 |
| Le Teich | 170 | 1 020 |
| Arcachon | 100 | 600 |
| Total COBAS | 704 | 4 224 |
Source : PLH COBAS 2025-2031, document d'orientations. Date d'approbation : avis de la MRAe Nouvelle-Aquitaine sur les PLU de Gujan-Mestras et de La Teste-de-Buch (2025).
Ici, la situation est très différente du Nord-Bassin. Les quatre communes sont soumises à la loi SRU, avec un objectif légal de 25 % de logements sociaux parmi leurs résidences principales, selon le PLH. Au 1er janvier 2022, il manquait 4 436 logements sociaux à l'échelle de l'agglomération pour atteindre ce seuil. Les quatre communes ont fait l'objet d'un arrêté de carence du préfet le 20 novembre 2023. À titre d'exemple, Gujan-Mestras comptait 11,45 % de logements sociaux au 1er janvier 2024.
Le PLH de la COBAS privilégie le bail réel solidaire pour l'accession aidée, et vise une forte part de petits logements dans le parc social (T2 et T1 bis), pour répondre à une demande portant majoritairement sur des T2 et des T3.
Ce que la carence change pour les programmes neufs
Dans une commune carencée, plusieurs règles s'appliquent pendant la durée de l'arrêté. La plus visible pour un acquéreur : tout programme d'immeubles collectifs de plus de 12 logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher doit comporter au moins 30 % de logements sociaux, hors logements financés en prêt locatif social (PLS). Le préfet peut accorder une dérogation sur demande motivée de la commune.
S'y ajoutent le transfert au préfet du droit de préemption urbain sur les biens destinés au logement, et une majoration du prélèvement payé par la commune. C'est l'une des raisons pour lesquelles les programmes du Sud-Bassin associent si souvent logements en vente et logements sociaux : notre recensement des permis montre par exemple qu'à La Teste-de-Buch, 540 des 1 264 logements autorisés ou en chantier sont sociaux (voir notre article sur les programmes immobiliers neufs du Bassin en 2026).
Ce que cela change si vous achetez ou investissez
Moins de lots en vente dans les programmes neufs
Quand 30 % ou plus d'un immeuble est réservé au logement social, le nombre d'appartements proposés à la vente diminue d'autant. Sur un marché déjà tendu, les meilleurs lots (étages élevés, terrasses, expositions) partent tôt, souvent pendant la commercialisation en VEFA, avant même l'ouverture du chantier. Suivre les permis accordés permet d'anticiper : nous les publions chaque mois sur notre page Programmes immobiliers du Bassin.
L'accession aidée ne concerne pas l'investissement
Le bail réel solidaire permet d'acheter un logement neuf à prix réduit, en ne payant que le bâti, le terrain restant la propriété d'un organisme foncier solidaire. Il est réservé aux ménages sous plafonds de ressources, pour leur résidence principale. Il ne peut donc pas, en principe, être loué ni servir de résidence secondaire. Il peut en revanche intéresser vos enfants, s'ils cherchent à se loger sur le Bassin.
Un foncier encore plus disputé
Les PLH s'inscrivent dans une logique de sobriété foncière : densifier plutôt qu'étendre les zones constructibles. Pour un propriétaire de terrain ou de maison avec un grand jardin, cela peut créer des opportunités de division ou de cession à un promoteur. Dans une commune carencée, la vente d'un bien destiné au logement peut toutefois être préemptée par l'État : un point à anticiper dans le calendrier d'une vente.
Des marchés différents au nord et au sud
Au Nord-Bassin, la forte part de résidences secondaires et la volonté de loger les actifs et les saisonniers pèsent sur les règles locales, notamment en matière de location de courte durée (voir notre guide de la location saisonnière sur le Bassin). Au Sud-Bassin, le rattrapage du logement social structure l'essentiel du neuf. Les prix et les dynamiques varient aussi fortement d'une commune à l'autre : comparez-les sur nos pages La Teste-de-Buch ou Andernos-les-Bains.
Points de vigilance
- Les objectifs d'un PLH sont des intentions de production, pas une garantie : la construction réelle dépend du foncier, des recours et de la conjoncture.
- La situation SRU des communes du Sud-Bassin est réévaluée à chaque bilan triennal : un nouvel arrêté peut lever ou maintenir la carence.
- Dans un programme mixte, demandez la répartition des lots et la gestion de la copropriété (syndic, charges, entretien des parties communes).
- Avant de vendre un terrain ou une maison dans une commune carencée, renseignez-vous auprès de votre notaire sur le droit de préemption applicable.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le PLH du Bassin d'Arcachon ?
Il n'y en a pas un mais deux : le PLH 2025-2030 de la COBAN pour le Nord-Bassin, approuvé le 30 septembre 2025, et le PLH 2025-2031 de la COBAS pour le Sud-Bassin, approuvé le 13 février 2025. Chacun fixe pour six ans les objectifs de construction de logements, la part de logements sociaux et les actions en faveur de l'habitat.
Combien de logements le PLH prévoit-il sur le Bassin d'Arcachon ?
La COBAN vise 765 logements par an, de Biganos (116) à Lanton (68). La COBAS retient une hypothèse minimale de 704 logements par an : 229 à Gujan-Mestras, 205 à La Teste-de-Buch, 170 au Teich et 100 à Arcachon.
Quelles communes du Bassin sont carencées en logements sociaux ?
Arcachon, La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras et Le Teich ont fait l'objet d'un arrêté de carence du préfet le 20 novembre 2023, faute d'atteindre leurs objectifs de rattrapage au titre de la loi SRU. Selon le diagnostic de leur PLH, les communes de la COBAN ne sont pas soumises à cette obligation.
Pourquoi les programmes neufs du Sud-Bassin comptent-ils autant de logements sociaux ?
Dans une commune carencée, tout programme collectif de plus de 12 logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher doit comporter au moins 30 % de logements sociaux, hors PLS, sauf dérogation du préfet. Les PLH ajoutent leurs propres objectifs de mixité.
Un investisseur peut-il acheter en bail réel solidaire ?
Non. Le bail réel solidaire est réservé aux ménages sous plafonds de ressources, pour leur résidence principale. Le logement ne peut pas, en principe, être loué ni utilisé comme résidence secondaire.
Conseiller en gestion de patrimoine depuis 2008, fondateur du Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS à Gujan-Mestras. Il accompagne une quarantaine de dirigeants, professions libérales et particuliers dans leurs projets patrimoniaux et immobiliers sur le Bassin d'Arcachon.
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Sources
- COBAN, PLH 2025-2030 : document d'orientations, diagnostic et programme d'actions (septembre 2025)
- COBAN, délibération n° 2025_096 du 30 septembre 2025 approuvant le PLH 2025-2030
- COBAS, PLH 2025-2031 : document d'orientations
- MRAe Nouvelle-Aquitaine, avis sur le PLU de Gujan-Mestras (16 octobre 2025) et de La Teste-de-Buch (3 juillet 2025)
- Banque des Territoires, constat de carence : quels sont les effets juridiques
- Code de la construction et de l'habitation, article L302-1 (programme local de l'habitat)
Informations générales à jour au 21 octobre 2026 ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Les objectifs cités sont ceux des documents publiés par les intercommunalités ; ils peuvent évoluer lors des bilans à mi-parcours. Le Cabinet assure l'ingénierie patrimoniale et financière de vos projets ; l'analyse des règles d'urbanisme applicables à un bien relève de votre notaire ou d'un avocat, les actes du notaire et la décision de crédit de la banque.