Frais de notaire sur le Bassin d'Arcachon en 2026 : combien prévoir pour acheter ?
Sur le Bassin d'Arcachon, les prix sont élevés. Les frais de notaire le sont donc aussi en euros. Depuis 2025, la Gironde applique le taux maximal de droits de mutation. Voici comment ils se calculent, combien prévoir selon votre budget et ce que vous pouvez réellement optimiser.
En bref
- Dans l'ancien, les « frais de notaire » représentent environ 7,5 % du prix en Gironde en 2026, dont près de 85 % sont des taxes.
- Le droit départemental est de 5 % en Gironde depuis le 1er mai 2025, pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028. Les primo-accédants restent à 4,50 %.
- Pour une maison à 600 000 € à La Teste-de-Buch, comptez environ 45 000 €, à financer le plus souvent par votre apport.
Que paie-t-on vraiment avec les « frais de notaire » ?
L'expression est trompeuse. La plus grande partie de la somme ne revient pas au notaire. Il la collecte pour le compte de l'État et des collectivités.
Dans l'ancien, les frais se composent de quatre blocs :
- Les droits de mutation (DMTO) : le droit départemental, la taxe communale de 1,20 % et un prélèvement de l'État de 2,37 % calculé sur le droit départemental.
- Les émoluments du notaire : sa rémunération, fixée par un barème national. Elle est identique quel que soit le notaire choisi, et soumise à la TVA de 20 %.
- La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, pour l'inscription au service de la publicité foncière.
- Les débours et formalités : documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre… Souvent quelques centaines d'euros à un peu plus de 1 000 €.
Gironde : un taux porté à 5 % depuis 2025
La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever leur droit au-delà de 4,50 %, jusqu'à 5 %. Cette faculté vaut pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
La Gironde l'a appliquée dès le 1er mai 2025. Le tableau officiel de la DGFiP applicable au 1er juin 2026 indique toujours un taux de 5 % pour le département. En ajoutant la taxe communale et le prélèvement de l'État, les droits de mutation atteignent 6,3185 % du prix.
Ce taux est identique à Arcachon, au Cap Ferret, à Gujan-Mestras ou à Arès. Seul le prix fait la différence. C'est ce qui rend le sujet sensible sur le Bassin : à Arcachon ou au Pyla, les frais d'une acquisition se chiffrent vite en dizaines de milliers d'euros.
Le cas des primo-accédants
La hausse de 0,5 point ne s'applique pas aux primo-accédants. Il faut acheter sa résidence principale, en pleine propriété, et ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. Aucune condition de revenus n'est exigée.
Pour un investisseur ou l'achat d'une résidence secondaire, cette exception ne joue pas. Le taux de 5 % s'applique.
Combien prévoir selon votre budget ?
Voici trois exemples dans l'ancien, hors primo-accédant. Ils couvrent les profils les plus fréquents sur le Bassin : un appartement à Gujan-Mestras ou Andernos-les-Bains, une maison à La Teste-de-Buch, une maison à Arcachon ou au Cap Ferret.
| Prix du bien | Droits de mutation (6,3185 %) | Émoluments TTC | Contribution de sécurité immobilière | Total hors débours | En % du prix |
|---|---|---|---|---|---|
| 350 000 € | 22 115 € | 3 833 € | 350 € | 26 298 € | 7,5 % |
| 600 000 € | 37 911 € | 6 230 € | 600 € | 44 741 € | 7,5 % |
| 1 200 000 € | 75 822 € | 11 982 € | 1 200 € | 89 004 € | 7,4 % |
Exemples à caractère général. Émoluments calculés selon le barème proportionnel en vigueur depuis 2021, TVA à 20 % incluse, sans remise. Les débours et frais de formalités s'ajoutent. Seul le décompte de votre notaire fait foi.
Pour un primo-accédant, à 600 000 €, les droits de mutation tombent à environ 34 840 €. L'écart dépasse 3 000 €.
Dans le neuf, des frais nettement plus bas
Lorsque vous achetez un logement neuf, le prix inclut la TVA. Les droits de mutation de droit commun ne s'appliquent pas. Une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % les remplace, à laquelle s'ajoutent les émoluments et les frais.
C'est un avantage réel, mais il faut le replacer dans le prix global. Un bien neuf se vend généralement plus cher au mètre carré. Comparez toujours le coût total : prix, frais, travaux éventuels et fiscalité future.
Ce que vous pouvez optimiser, et ce que vous ne pouvez pas
Le mobilier, à évaluer avec sérieux
Les meubles vendus avec le bien ne supportent pas les droits de mutation. Ils doivent être listés et évalués à leur valeur réelle dans l'acte. Sur 15 000 € de mobilier, l'économie est d'environ 950 €.
C'est pertinent pour une maison vendue meublée, en vue d'une location saisonnière par exemple. Une valeur gonflée expose en revanche à un redressement de l'administration.
Les frais d'agence
Lorsque la commission d'agence est à la charge de l'acquéreur et mentionnée séparément dans l'acte, elle n'entre pas dans la base des droits de mutation. Ce point se vérifie dès le compromis.
La remise sur les émoluments
Le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments pour les transactions importantes, dans des conditions encadrées et identiques pour tous ses clients. Elle ne touche que sa rémunération, pas les taxes.
Ce qui ne se négocie pas
Les droits de mutation, la taxe communale et le prélèvement de l'État sont fixés par la loi et le département. Aucun notaire ne peut les réduire.
Financer les frais : le rôle de l'apport
Les banques demandent le plus souvent que votre apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Sur le Bassin, cela représente vite plusieurs dizaines de milliers d'euros. Ce montant pèse dans l'équilibre global de votre projet : épargne mobilisée, durée du prêt, taux d'endettement.
Si vous êtes dirigeant ou profession libérale, la lecture de vos revenus par la banque obéit à des règles spécifiques. Nous détaillons ces critères dans notre article sur le financement immobilier des dirigeants et le taux d'usure en 2026.
Les frais de notaire ont aussi une suite fiscale. En location meublée au régime réel, ils peuvent être déduits ou amortis avec le bien. En location nue, ils majorent le prix d'achat pour le calcul de la future plus-value. Notre comparatif location saisonnière ou à l'année sur le Bassin vous aide à choisir le mode d'exploitation, et notre article sur les impôts d'une résidence secondaire sur le Bassin complète le coût de détention.
Points de vigilance
- Le taux de 5 % est autorisé jusqu'au 31 mars 2028. Le département peut le modifier par délibération : vérifiez le taux applicable à la date de votre acte.
- Le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion au Parlement. Toute mesure sur la fiscalité immobilière doit être suivie jusqu'au vote définitif.
- Ne sous-évaluez pas les débours et les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution). Demandez un décompte prévisionnel à votre notaire avant le compromis.
- Une ventilation du mobilier doit rester réaliste et justifiable, avec une liste détaillée.
Questions fréquentes
Quel est le taux des frais de notaire en Gironde en 2026 ?
Dans l'ancien, le droit départemental est de 5 % en Gironde selon le tableau de la DGFiP applicable au 1er juin 2026. Avec la taxe communale de 1,20 % et le prélèvement de l'État, les droits de mutation atteignent environ 6,32 % du prix. En ajoutant les émoluments du notaire et les autres frais, comptez en pratique autour de 7,5 % du prix.
Les frais de notaire sont-ils différents à Arcachon, au Cap Ferret ou à Gujan-Mestras ?
Non. Les taux sont les mêmes dans toutes les communes de Gironde. Seul le prix du bien change le montant. C'est pour cela qu'à Arcachon ou au Cap Ferret, où les prix sont élevés, les frais représentent une somme importante en euros.
Un primo-accédant paie-t-il moins de frais de notaire sur le Bassin ?
Oui, s'il achète sa résidence principale et n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Il n'est pas concerné par la hausse de 0,5 point votée par le département : le droit départemental reste à 4,50 %. Cette exonération ne vise pas une résidence secondaire ni un investissement locatif.
Peut-on financer les frais de notaire avec le crédit immobilier ?
C'est possible, mais les banques demandent le plus souvent que l'apport personnel couvre au moins les frais de notaire et de garantie. La réponse dépend de votre dossier, de votre taux d'endettement et de la politique de la banque.
Les frais de notaire sont-ils déductibles si je mets le bien en location ?
Cela dépend du régime fiscal. Au régime réel, en location meublée, ils peuvent être déduits ou ajoutés au prix d'acquisition amorti. En location nue, ils ne sont pas déductibles des loyers mais majorent le prix d'achat pour le calcul de la plus-value. Au régime micro, ils ne sont pas déductibles. Le choix se fait avec votre expert-comptable.
Patrick Lisserre, conseiller en gestion de patrimoine depuis 2008, a fondé le Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS à Gujan-Mestras. Il accompagne une quarantaine de dirigeants, professions libérales et particuliers dans leurs projets patrimoniaux et immobiliers sur le Bassin d'Arcachon. Découvrir le cabinet
Vous préparez un achat sur le Bassin ? Nous chiffrons avec vous le coût global de l'opération (prix, frais, financement, fiscalité) avant le compromis, commune par commune, de Arcachon à La Teste-de-Buch.
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Sources
- DGFiP – Taux des droits d'enregistrement applicables au 1er juin 2026 (tableau par département)
- BOFiP – BOI-ENR-DMTOI-10-20 : taux de droit commun, relèvement à 5 % et exonération des primo-accédants
- Collectivités locales – Droits de mutation à titre onéreux
- Justice.fr – Les frais de notaire : de quoi s'agit-il ?
Informations générales à jour au 12 octobre 2026 ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Le Cabinet assure l'ingénierie patrimoniale et financière ; le choix du régime fiscal relève de l'expert-comptable, les actes du notaire, la décision de crédit de la banque.