Aider son enfant à acheter sur le Bassin d'Arcachon : le don exonéré jusqu'au 31 décembre 2026
Sur le Bassin, beaucoup de jeunes actifs n'achètent qu'avec l'aide de leurs parents ou grands-parents. Jusqu'au 31 décembre 2026, une exonération temporaire permet de leur donner jusqu'à 100 000 € par donateur sans droits, à condition que l'argent finance un logement neuf ou une rénovation énergétique de leur résidence principale. Il reste deux mois pour l'utiliser : voici les conditions, un exemple chiffré et les pièges à éviter.
En bref
- Les dons de sommes d'argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant (à défaut, un neveu ou une nièce) sont exonérés jusqu'à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire (article 790 A bis du CGI).
- L'argent doit servir, dans les six mois, à acheter un logement neuf ou en VEFA, ou à financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale du bénéficiaire.
- Le logement doit rester pendant cinq ans la résidence principale du bénéficiaire ou être loué comme résidence principale ; une résidence secondaire ou un meublé de tourisme ne conviennent pas.
Un coup de pouce pensé pour les primo-accédants du Bassin
Acheter seul sa résidence principale sur le Bassin devient difficile pour un jeune actif, même dans les communes du fond du Bassin comme Biganos ou Mios, ou à Andernos-les-Bains. L'apport personnel pèse aussi dans l'accord de la banque, comme nous l'avons vu dans notre article sur le crédit immobilier sur le Bassin fin 2026.
La loi de finances pour 2025 (article 71) a créé une exonération temporaire de droits de donation, codifiée à l'article 790 A bis du code général des impôts. Elle vise les dons d'argent affectés à l'achat d'un logement neuf ou à la rénovation énergétique. Elle prend fin, en l'état du droit, le 31 décembre 2026.
Les conditions, une par une
Qui peut donner, qui peut recevoir ?
Le don doit être consenti dans le cadre familial, en pleine propriété, par chèque, virement, mandat ou espèces. Le bénéficiaire est un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant du donateur. À défaut de descendant, il peut s'agir d'un neveu ou d'une nièce. Contrairement au don familial classique de l'article 790 G, aucune condition d'âge n'est exigée du donateur.
Combien ?
- 100 000 € au maximum par donateur et par bénéficiaire ;
- 300 000 € au maximum par bénéficiaire, tous donateurs confondus ;
- l'exonération est limitée au montant réellement employé pour l'achat ou les travaux.
Pour quoi faire ?
- L'achat d'un logement neuf ou en VEFA : le bien doit être achevé et jamais occupé, ou acheté sur plan. C'est la date de l'acte authentique qui compte, pas celle du contrat de réservation. L'achat via une SCI est exclu, tout comme le remboursement d'un prêt souscrit pour un achat antérieur au 15 février 2025.
- Des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov', réalisés par des professionnels, dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire.
Dans quel délai ?
La somme doit être employée au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Un virement fait le 15 décembre 2026 peut donc financer un acte signé jusqu'au 30 juin 2027. En revanche, c'est bien le don qui doit être fait au plus tard le 31 décembre 2026.
Et pendant cinq ans ?
Le logement acheté doit être, pendant cinq ans, la résidence principale du bénéficiaire ou être loué comme résidence principale, nu ou meublé, à un locataire qui ne fait pas partie de son foyer fiscal. Une résidence secondaire, un logement vacant ou un meublé de tourisme loué à la semaine ne remplissent pas la condition. En cas de vente avant cinq ans, les droits sont dus avec intérêts de retard ; le décès du bénéficiaire, lui, ne remet pas en cause l'exonération.
Exemple chiffré : l'aide d'une grand-mère
Léa, 29 ans, achète en VEFA un T2 neuf pour en faire sa résidence principale. Sa grand-mère, 82 ans, souhaite lui donner 100 000 €.
| Don classique | Don affecté à l'achat neuf (790 A bis) | |
|---|---|---|
| Montant donné | 100 000 € | 100 000 € |
| Abattement grand-parent / petit-enfant | 31 865 € | Non utilisé |
| Don familial de l'article 790 G | Non applicable (donatrice de plus de 80 ans) | Non utilisé |
| Montant taxable | 68 135 € | 0 € |
| Droits de donation estimés | environ 11 821 € | 0 € |
Calcul indicatif selon le barème en ligne directe (5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % au-delà), hors frais d'acte. Si la grand-mère avait moins de 80 ans et Léa était majeure, le don familial de 31 865 € s'ajouterait à l'abattement : 36 270 € resteraient taxables, soit environ 5 448 € de droits.
Dans cet exemple, l'abattement de 31 865 € reste en outre disponible pour une autre transmission. Pour un parent, l'abattement de 100 000 € par enfant suffit souvent à couvrir le don ; l'intérêt de l'article 790 A bis est alors de le préserver. Pour l'articulation avec les autres dispositifs, le Cabinet détaille les abattements et le don familial de l'article 790 G. Faites confirmer par le notaire la façon dont ces dons se combinent dans votre cas.
Plus que deux mois pour donner
Montant, calendrier du don, apport et crédit : nous vous aidons à organiser l'opération avant le 31 décembre 2026, en lien avec votre notaire. Présentez votre projet familial ou consultez la présentation du Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS.
Un logement neuf sur le Bassin : à quoi penser
La condition de neuf réduit le choix : sur le Bassin, l'offre neuve est limitée par la loi Littoral et la rareté du foncier. Les biens neufs se trouvent surtout en VEFA, dans des petites résidences ou des maisons livrées par un constructeur. Les frais d'acquisition y sont plus faibles que dans l'ancien, comme l'explique notre article sur les frais de notaire sur le Bassin.
En VEFA, organisez le calendrier avec soin : le don, la signature de l'acte authentique et l'emploi des fonds doivent s'enchaîner dans le délai de six mois. Conservez la preuve de la date du virement. L'apport mentionné dans l'acte d'achat doit être au moins égal au montant exonéré.
Déclarer le don
Le don doit être déclaré, même s'il n'y a aucun droit à payer. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration se fait en principe en ligne, depuis l'espace particulier du bénéficiaire sur impots.gouv.fr ; le formulaire papier 2735 reste réservé à certains cas. Le bénéficiaire conserve les justificatifs (virement, acte d'achat, factures de travaux) pour l'administration.
Et après le 31 décembre 2026 ?
Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210), en discussion à l'Assemblée nationale, comprend un article 4 consacré à une « mesure temporaire d'allègement de la fiscalité des donations ». À la date de rédaction, aucune prolongation de l'article 790 A bis n'est votée. Des amendements en ce sens ont été déposés, mais rien n'est acquis avant l'adoption définitive du texte. Si vous avez un projet, raisonnez avec la règle en vigueur : un don au plus tard le 31 décembre 2026.
Points de vigilance
- Un don versé avant d'avoir trouvé le bien risque de ne pas être employé dans les six mois : l'exonération serait alors perdue.
- L'achat d'une résidence secondaire, d'un bien ancien ou d'un bien via une SCI n'ouvre pas droit à l'exonération.
- Pas de cumul avec MaPrimeRénov' ou un crédit d'impôt pour les mêmes dépenses de travaux.
- Le bien doit être conservé cinq ans en résidence principale ou loué comme tel : anticipez une éventuelle mutation professionnelle.
- Pensez à l'équilibre entre vos enfants : un don important à l'un d'eux sera pris en compte dans la succession ; le notaire peut prévoir les clauses adaptées. Le Cabinet revient sur les pièges de la succession à anticiper entre héritiers.
Questions fréquentes
Jusqu'à quand peut-on faire un don exonéré pour un achat immobilier neuf ?
Le don doit être consenti au plus tard le 31 décembre 2026, en l'état du droit. La somme doit ensuite être employée au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement.
Quel montant peut-on donner sans droits pour acheter un logement neuf ?
100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. Deux parents peuvent ainsi donner chacun 100 000 € à leur enfant.
Peut-on utiliser ce don pour acheter une résidence secondaire sur le Bassin ?
Non. Le logement neuf doit devenir la résidence principale du bénéficiaire ou être loué comme résidence principale pendant cinq ans. Une résidence secondaire ou un meublé de tourisme sont exclus.
Un grand-parent de plus de 80 ans peut-il en profiter ?
Oui. Contrairement au don familial de l'article 790 G, l'exonération temporaire n'impose aucune condition d'âge au donateur.
Le projet de loi de finances 2027 prolonge-t-il ce dispositif ?
Aucune prolongation n'est votée à la date de rédaction. Des amendements en ce sens ont été déposés à l'Assemblée nationale, mais le texte est encore en discussion.
Patrick Lisserre est conseiller en gestion de patrimoine depuis 2008 et fondateur du Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS à Gujan-Mestras. Il accompagne une quarantaine de dirigeants, professions libérales et particuliers dans leurs projets immobiliers et patrimoniaux sur le Bassin d'Arcachon. Découvrir le cabinet et son conseiller.
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Sources
- BOFiP – BOI-ENR-DMTG-20-20-20, exonération temporaire de l'article 790 A bis du CGI (4 septembre 2025)
- BOFiP – Actualité du 4 septembre 2025 : loi de finances pour 2025, article 71
- impots.gouv.fr – Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ?
- Service-Public – Droits de donation : don d'une somme d'argent
- Assemblée nationale – Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210
- Legifiscal (presse spécialisée) – Amendements PLF 2027 adoptés par les députés (21 octobre 2026)
Informations générales à jour au 29 octobre 2026 ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Le Cabinet EDOS INVESTISSEMENTS assure l'ingénierie patrimoniale et financière ; le choix du régime fiscal relève de l'expert-comptable, les actes du notaire, la décision de crédit de la banque.